3기 임대료 연체는 기간이 아닌 연체된 총액수가 기준
임대료 연체 사유가 건물주에게 있다면 소송으로 다퉈볼 수 있어
“계약이 끝나가 권리금을 받기 위해 신규 세입자를 건물주에게 주선했습니다. 문제는 제가 임대료 연체 사실이 있다며 건물주가 신규 세입자와의 계약을 거절하고 있다는 겁니다. 연체된 임대료는 이미 보증금에서 제한 상황인데도 제가 권리금 주장을 하지 못하는 건가요?”
세입자의 권리금 회수를 두고 건물주와 분쟁이 발생하는 경우가 종종 있다. 세입자에게 아무런 잘못이 없는데도 건물주가 세입자의 권리금 거래를 방해한다면 당연히 법률상 권리금보호 의무 위반에 해당한다. 하지만 세입자가 법률에 어긋난 행동을 한 사실이 있다면 권리금 회수가 쉽지 않다.
현실에서 건물주는 세입자가 임대료를 연체했을 때 바로 나가라고 하기 전 세입자의 보증금에서 연체한 임대료를 제하는 경우가 많다. 이 경우 세입자들은 결과적으로 건물주에게 손해가 생기는 건 아닌데 권리금 거래까지 방해한다면 가혹한 처사라고 생각한다. 하지만 법률상 임대료 연체 사실만으로 건물주가 권리금 거래를 거부해도 문제가 없기 때문에 세입자는 손해배상청구소송조차 제기할 수 없다.
‘권리금’이란 영업시설, 거래처, 신용, 영업상 노하우, 위치(바닥)에 따른 이점 등을 기준으로 비롯된 금전적 가치를 뜻한다.
‘손해배상청구소송’이란 건물주 방해로 권리금 회수기회를 놓쳤으니 상응하는 금액을 계산해 배상토록 제기하는 일명 ‘권리금반환소송’을 말한다. 권리금분쟁 전문 법률상담을 제공하는 법도 권리금소송센터의 ‘2022 권리금 통계’에 따르면 2015년 상임법 개정 이후로 손해배상청구소송을 하기 위한 법률상담은 총 416건인 것으로 집계됐다.
상가건물임대차보호법(상임법) 제10조 제1항 1호에는 ‘임차인(세입자)이 3기의 차임액(임대료)에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우’ 건물주에게 세입자의 권리금보호 의무에 대한 책임이 없다고 규정하고 있다.
따라서 건물주는 정당한 사유 없이 세입자의 권리금 거래를 방해하면 안 되지만, 임대료가 3기 이상 연체된 사실이 있다면 권리금 거래를 거절해도 정당하다.
그렇다면 법률에서 규정한 3기 이상 임대료 연체는 무엇을 의미하는 걸까. 문제가 되는 임대료 연체는 연체된 기간보다 총액이 중요하다는 사실을 명심해야 한다.
가령 한 달 임대료가 100만 원이라고 가정해 보면 연체된 금액이 300만 원이 될 때가 법률 규정 위반이다. 비록 세입자가 3개월을 연체했더라도 조금씩이라도 임대료를 지불해 3개월 연체 액수가 300만 원에 이르지 못했다면 세입자는 권리금 회수 주장을 할 수 있다.
반면 임대료가 3기 이상 연체된 사실이 있어도 권리금 회수가 가능한 경우도 있다. 2가지 경우를 예로들 수 있다.
첫 번째는 건물주가 연체된 임대료를 보증금에서 재해 손해가 발생하지 않았다고 판단하여 세입자의 사정을 봐주는 것이다.
이 경우 법률상 세입자의 권리금 회수가 불가능한 상황이어도 건물주가 허락한다면 권리금 거래가 가능하다.
두 번째는 임대료 연체 사유가 정당한 경우 세입자가 소송으로 정당함을 다퉈볼 수 있는 경우다.
가령 세입자가 여러 차례 고장 난 건물 시설을 수리해 달라 요청해도 건물주가 수리해 주지 않는 경우가 있다. 이때는 세입자의 돈으로 수리한 사실이 있다면 ‘임대료를 연체한 것이 아닌 건물주가 내야 할 수리비를 내가 낸 것이다’라고 주장해볼 수 있다. 다만 소송은 여러 변수가 있고 예측이 어렵기 때문에 판단은 온전히 법원의 몫이다.
