제소전화해 성립 전에는 임대차보호법으로 위법 판단해야
명도소송 대비 기간과 비용 절약 가능해 제소전화해는 필수 사항
“세입자가 계약 초기부터 임대료를 연체하더니 이제는 3기 이상이 연체된 상황입니다. 문제는 해당 세입자와 저는 제소전화해를 신청했는데 아직 성립 전이라는 겁니다. 이 경우 제소전화해 조서 위반에 대한 책임을 물을 수 없는데 세입자를 내보내려면 어떻게 해야 할까요?”
세입자가 임대차 계약 사항을 준수하지 않아 마음고생 하는 건물주들이 수두룩하다. 이런 상황을 대비해 건물주들은 임대차 계약 초기부터 제소전화해를 맺는다. 다만 아직 제소전화해가 성립되지 않았을 때 세입자가 문제를 일으킨다면 상황은 간단치 않다.
제소전화해는 세입자가 문제를 일으키더라도 건물을 비교적 빠르고 안전하게 돌려받을 수 있는 장점이 있다. 다만 신청 직후 제소전화해가 바로 성립되지는 않고 일정 기간이 필요하다. 만약 제소전화해가 성립 전 세입자를 내보낼 사유가 있다면 명도소송으로 대응해야 한다.
제소전화해란 소송을 제기하기 전 화해를 한다는 뜻으로 법원에서 성립 결정을 받는 제도다. 화해조서가 성립되면 강제집행 효력을 가진다. 주로 상가임대차 관계에서 많이 활용된다. 제소전화해 전문 법률상담을 제공하는 ‘엄정숙변호사의 제소전화해’에 따르면 지난 10년간 임대차 관련 제소전화해 전화문의만 2800건이 넘는 것으로 조사됐다.
명도소송이란 건물주가 세입자를 상대로 건물을 비워달라고 청구하는 소송을 말한다.
제소전화해가 성립되기 위해서는 필요한 절차가 있고 그 절차에 따른 기간이 소요된다. 만약 제소전화해가 성립되기도 전에 세입자가 문제를 일으킨다면 당연하게도 제소전화해 조서는 법적인 효력이 없다.
다만 건물주와 세입자가 임대차 계약을 맺었다면 그 순간부터 임대차 보호법에 적용을 받아 건물주가 대응할 방법은 충분하다.
임대차 보호법은 세입자를 보호하는 법이기도 한 동시에 건물주도 권리를 보호받을 수 있는 법이다. 따라서 세입자가 불법을 저지른다면 임대차보호법에 따라 임대차 계약해지를 통보할 수 있고 더 나아가 명도소송을 제기할 근거가 된다.
3기 이상 임대료 연체로 임대차보호법을 위반한 세입자에게는 명도소송뿐 아니라 건물주가 다른 불이익을 줄 수 있다.
상가건물 임대차보호법에는 세입자가 3기 이상 임대료를 연체한 사실이 있다면 세입자의 권리를 박탈할 수 있는 규정이 있다. 대표적으로 갱신요구권과 권리금 거래를 거부할 수 있다.
반면 제소전화해 조서에는 아무리 세입자가 잘못을 저지른다고 해서 ‘갱신요구권과 권리금회수 기회를 박탈할 수 있다’고 명시할 수는 없다.
즉 임대차보호법은 ‘세입자에게 잘못이 있을 때 이렇게 해도 된다’라고 규정하고 있지만, 아직 잘못을 저지르지도 않은 세입자에게 제소전화해 조서로 미리 권리를 박탈하는 듯한 내용은 무효가 될 수 있다는 말이다.
한편 제소전화해 성립이 법 절차에 의해 일정 기간이 소요됨에도 성립이 필요한 이유는 무엇일까.
성립된 제소전화해 조서는 명도소송에서 받은 판결문과 같은 효력이 있다. 명도소송은 제소전화해 성립 기간 대비 더 오랜 기간이 소요되고 비용적인 부담도 크기 때문에 제소전화해가 성립만 된다면 문제를 저지른 세입자에게 대응할 좋은 방법이 된다.
제소전화해의 가장 큰 장점은 세입자의 계약사항 위반을 방지하는 효과가 크다는 것이다.
명도소송은 하나의 소송이기 때문에 첨예한 대립이 생긴다면 기간이 더 길어지지만, 제소전화해는 한번 성립이 되면 세입자가 조서 위반 시 바로 강제집행을 신청할 권한이 주어진다. 이 사실을 세입자도 알고 있어서 계약사항을 위반하지 않으려 노력하기 때문에 서로 더 큰 신뢰가 쌓이는 좋은 효과가 있다.
