“음식점 한편에서 작은 카페를 운영 중인 전차인입니다. 계약 기간이 곧 끝나가 권리금 회수를 계획하고 있습니다. 문제는 전대인 측에서 더는 전차인을 받지 않겠다며 권리금 회수를 방해한다는 겁니다. 소송이라도 해서 권리금을 받고 싶은데 전차인도 전대인을 상대로 손해배상청구소송을 제기할 수 있나요?”

상가 임대차에서 권리금 회수는 세입자의 합법적 권리다. 세입자의 권리금 보호는 강행규정이기 때문에 건물주라면 이 법을 반드시 준수해야 한다. 다만 임대차 관계가 아닌 전대차 관계에서 전차인이 권리금 회수를 원한다면 상황은 간단치 않다.

흔하지 않지만, 전대차 관계에서 권리금 회수 분쟁이 종종 발생한다. 상가 임대차 보호법에서 권리금 회수를 강행규정으로 명시하고 있으니 전차인 자신도 그럴 권리가 있다고 주장하는 것이다. 하지만 전차인에게는 권리금 회수를 위한 보호 규정이 없기 때문에 권리금 거래 자체도 할 수 없고 손해배상청구소송 역시 제기할 수 없다.

‘손해배상청구소송’이란 건물주 방해로 권리금 회수기회를 놓쳤으니 상응하는 금액을 계산해 배상토록 제기하는 일명 ‘권리금소송’을 말한다. 권리금분쟁 전문 법률상담을 제공하는 법도 권리금소송센터의 ‘2022 권리금 통계’에 따르면 2015년 상임법 개정 이후로 손해배상청구소송을 하기 위한 법률상담은 총 416건인 것으로 집계됐다.

전대차란 건물주의 동의하에 세입자가 다른 세입자에게 임차한 목적물을 재임대하는 계약을 말한다. 전대차에서 임차인(세입자)은 ‘전대인’이 되며, 세입자로부터 부동산을 임차한 또 다른 세입자를 ‘전차인’이라고 한다.

전대차 관계에서 전대인은 전차인에게 건물주 역할을 하기 때문에, 전차인은 전대인에게 임대료 납부와 계약이 끝날 때 목적물을 반환해야 할 의무가 있다. 이 같은 원리로 전차인이 권리금을 받으려 할 때 전대인이 방해하면 불법이라는 착각을 하기도 한다.

권리금 보호 규정을 명시한 상가건물 임대차보호법(이하 상임법)은 임대차 관계, 즉 건물주와 세입자를 보호하기 위한 법이다. 따라서 전차인은 권리금 보호 규정을 적용받지 않아 권리금 회수가 불가능 하다.

그런데도 전차인이 권리금 회수를 희망한다면 어떤 방법이 있을까.

전대차 관계에서는 전차인에게 권리금 회수를 위한 방법은 존재하지 않는다. 추후 전차인이 아닌 임차인이 되는 방향을 모색해야 한다.

다시 말해 전대차 관계에서는 법 규정상 전차인의 권리금 보호가 불가능하기 때문에 나중에 ‘임차인이 주선한 신규 임차인’ 형태로 건물주와 계약을 맺으라는 것이다. 이렇게 하면 전차인이 아니라 임차인이 되기 때문에 계약 기간이 끝날 때 권리금을 회수할 수 있다는 설명이다.

한편 법률상 권리금 회수가 불가능한 전차인이지만, 갱신요구권 행사는 제한적으로 가능하다.

상임법 제13조 제2항에는 ‘임대인(건물주)의 동의를 받고 전대차 계약을 체결한 전차인은 임차인(세입자)의 갱신요구권 행사 기간 이내에 임차인을 대위하여 임대인에게 계약갱신요구권을 행사할 수 있다’고 규정하고 있다.

즉 세입자가 사용할 수 있는 갱신요구권 기간 내에서 전차인이 대신해 건물주에게 행사할 수 있다는 말이다.

전차인의 대위 갱신요구권 행사는 건물주와 세입자가 계약을 유지하고 있을 때만 가능하다. 전대차 계약은 임대차 계약의 존속 관계이기 때문에 건물주와 세입자의 임대차 계약이 끝나면 전차인은 갱신요구권을 행사할 수 없다.

다시 말해 임대차 계약이 끝나면 전대차 계약은 자동으로 해지가 되어 전차인이 갱신요구권을 더는 행사할 수 없다는 뜻이다.

엄정숙 변호사 칼럼니스트 다른기사 보기