세입자 의사 확인 후 짐 처리해야
짐 처리 비용은 명도 강제집행 후 세입자에게 청구
“세입자가 임대료를 연체해 몇 번의 경고에도 나가지 않아 명도소송을 제기하려고 합니다. 문제는 갑자기 세입자가 스스로 나가겠다며 저에게 열쇠를 넘겼지만 사용했던 짐은 그대로라는 겁니다. 이후로 연락도 받지 않은 상황인데 제가 세입자의 짐을 치워도 되는지 궁금합니다”
임대차 계약이 해지됐음에도 명도의무(건물을 건물주에게 반환하는 의무)를 제대로 이행하지 않는 세입자가 등장하면서 건물주들이 마음고생 하는 경우가 종종 있다. 물론 명도소송과 강제집행 절차로 대응하는 방법이 있지만, 세입자가 열쇠만 반납한 채 짐은 그대로 놔둔 상황이라면 문제는 간단치 않다.
명도의무는 세입자가 건물주에게 점유권을 반환하는 의무로 건물주에게 문 개방에 필요한 열쇠나 정보를 제공해야 한다. 다만 문 개방에 필요한 정보만 제공했을 뿐 점포에 짐이 그대로 남아 있다면 세입자가 명도의무를 확실히 지켰다고 볼 수 없기에 명도소송으로 대응해야 한다.
명도소송이란 건물주가 세입자를 상대로 건물을 비워달라고 청구하는 소송을 말한다. 명도소송 전문 법률상담을 제공하는 법도 명도소송센터의 소송 기간 통계에 따르면 가장 오래 걸린 소송은 21개월, 가장 짧은 기간은 2개월인 것으로 나타났다. 평균 명도소송 절차 기간은 4개월인 것으로 알려졌다
명도의무는 세입자가 임차한 부동산을 반환했다고 해서 지켜진 것으로 볼 수 없다. 세입자 즉 사람 자체는 나갔지만, 세입자 소유의 짐이 남아 있다면 법률상 아직은 세입자가 점유한 것으로 볼 수 있기 때문이다.
이 경우 집주인이 마음대로 세입자의 짐을 치우거나 처분한다면 재물손괴죄나 주거침입죄 등으로 오히려 처벌받을 위험이 있다. 이는 마치 세입자가 아직 거주나 장사를 하는 상황에서 건물주가 점포에 함부로 문을 따고 들어간 행위와 같기 때문이다.
그렇다면 세입자가 짐을 두고 간 경우 건물주는 어떻게 대처해야 현명할까.
건물주는 우선 세입자에게 연락해 소유물에 관한 처분 의사를 적극적으로 확인해야 한다. 다시 말해 치우지 않은 짐을 어떻게 처리할 것인지, 건물주가 직접 치워도 되는지 확인해야 한다는 말이다.
만약 세입자가 짐의 소유권에 대해 의사를 표했더라도 주의할 점이 남아 있다.
짐을 치워도 된다는 세입자의 말만 믿고 건물주가 처분했다간 추후 세입자가 발뺌해 소송을 제기하는 경우가 종종 있다. 따라서 짐 소유권에 대한 의사를 확인할 때는 ▲통화녹취 ▲카톡 ▲이메일 ▲소유물 포기 각서 등으로 의사표시에 관한 증거를 남겨두는 것이 안전한 방법이다.
반면 짐을 둔 채 몸만 빠져나간 세입자는 명도의무뿐 아니라 원상회복 의무까지 위반했다고 판단할 수 있다. 세입자는 계약 기간이 끝날 때 원래 상태로 점포를 복구시켜야 할 의무가 있다. 이를 법률용어로 원상회복 의무라고 한다.
그런데도 짐과 시설물을 건물주의 동의 없이 놔두고 갔다면 원상회복 의무까지 위반한 사항이기 때문에 원상회복에 관한 비용을 소송을 통해 세입자에게 청구할 수도 있다.
한편 건물주는 세입자가 저지른 행동에 대해 유불리를 판단하여 이익이 되는 방향으로 법 절차를 진행하는 것이 좋다.
즉 하루라도 빨리 새로운 세입자를 받아 월세 수익의 정상화를 원한다면 세입자의 의사를 확인해 자신이 직접 짐을 치우거나 처분할 수 있지만, 반대로 짐 처분에 들어가는 비용이 부담스럽다면 이에 동의하지 않으면 된다는 말이다.
후자의 경우 명도소송과 강제집행을 통해 짐을 처리하고 추후 비용을 청구하는 방법도 고려할 수 있다.
