# “몇 개월 후 재건축을 계획하고 있습니다. 이를 위해 세입자에게 건물을 비워달라고 통보했는데요. 문제는 세입자가 재건축으로 인해 권리금회수를 못하게 됐으니 손해배상을 요구한다는 겁니다. 하지만 저는 이미 계약 전부터 재건축에 관한 계획을 통보한 상황입니다. 이 경우에도 제가 권리금 손해배상을 해줘야 하나요?”

건물주가 임대차 계약 당시 추후 재건축에 대한 계획이 있다면 세입자에게 미리 통보한 후 계약서상에도 권리금 포기 특약을 넣을 수 있다. 하지만 막상 재건축 시기가 다가오면 권리금을 보상하라며 버티는 세입자가 있어 건물주들을 애타게 한다.

상가 임대차에서 재건축 사유가 발생하면 세입자와 건물주 간 분쟁이 일어나는 경우가 많다. 재건축의 특성상 세입자가 건물을 비워줘야 하고 새로운 세입자도 들어올 수 없어 권리금회수가 어렵기 때문이다. 하지만 이를 계약 전부터 건물주가 세입자에게 미리 통보했다면 권리금에 대한 손해배상은 하지 않아도 된다.

권리금이란 영업시설, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 위치에 따른 이점 등에서 비롯된 금전적 가치를 말한다. 2015년 상가건물 임대차보호법(상임법)이 개정되면서부터 법으로 보호받게 됐다.

상가건물 임대차보호법(이하 상임법) 제10조 제1항 7호 가.에는 ‘임대차 계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인(세입자)에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우’ 건물주는 세입자의 권리금보호 의무에 대한 책임을 지지 않는다고 규정하고 있다.

즉 건물주가 계약 전부터 재건축에 관한 내용을 통보했고 그 계획에 따른다면 세입자의 권리금회수 기회를 거절해도 법률상 문제가 없다는 말이다.

해당 법률에 따라 임대차 계약 당시 세입자가 이를 충분히 숙지한 상황에서 계약까지 맺었다면 건물주의 재건축 통보에 대해 이미 동의했다고 볼 수 있다. 뿐만 아니라 해당 사유는 재건축으로 인해 기존 세입자도 더는 계약을 연장할 수 없다는 말과 같기에 갱신요구권까지 거절할 정당한 사유가 된다.

반면 건물주가 임대차 계약 당시 재건축에 관한 통보를 하지 않은 상황에서 계약 기간 중 급작스럽게 재건축을 통보했다면 어떨까.

이 경우 건물주는 세입자의 권리금보호 의무를 위반한 사항이라고 볼 수 있다. 심지어 급작스럽게 이뤄진 재건축 통보는 임대차 해지 사유조차 될 수 없기에 세입자를 내보낼 법적 근거도 없다.

다만 현실에서는 급작스럽게 이뤄진 재건축 통보에 세입자가 자신의 권리를 포기하는 경우가 많다. 임대차 계약 전 재건축에 관한 통보가 없었다면 건물주가 위법을 저지른 사항이기에 권리금 손해배상청구소송을 통해 책임을 물어야 한다.

손해배상청구소송이란 건물주의 방해로 권리금 회수 기회를 놓쳤으니 상응하는 금액을 배상토록 제기하는 일명 ‘권리금소송’을 말한다. 권리금분쟁 전문 법률상담을 제공하는 법도 권리금소송센터의 통계에 따르면 2015년 상임법 개정 이후로 손해배상청구소송을 하기 위한 법률상담은 총 416건인 것으로 집계됐다.

한편 급작스럽게 이뤄진 재건축 통보가 합법에 해당하는 경우가 있다.

상임법 제10조 제1항 7호 나.에는 ‘건물이 노후 훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우’ 세입자에게 사전 통보 없이도 건물주가 권리금회수 기회와 갱신요구권을 거부할 수 있다고 규정하고 있다.

해당 규정에서 한 가지 명심해야 할 사실은 건물주가 건물의 안전에 대해 공신력 있는 기관을 통한 객관적 자료와 진단 결과를 세입자에게 제시해야 법률상 문제가 없다.

엄정숙 변호사 다른기사 보기