임대차 관계가 유지되는 한 제소전화해도 효력 유지
임대차 관계 문제없지만, 조서 효력 없는 경우 있어 주의
# “3기 이상 임대료를 연체한 후 최근 건물주에게 밀린 임대료를 모두 냈습니다. 문제는 제가 이미 제소전화해 조서를 위반했으니 건물주가 나가라고 한다는 겁니다. 조서를 위반한 사실은 맞지만, 이렇게 급작스럽게 나가라고 하니 당황스럽기만 합니다. 정말 제소전화해 조서를 위반하면 임대차 관계도 끝난 것으로 봐야 하나요?”
제소전화해 조서 위반을 두고 당사자 간 눈치싸움이 치열하다. 제소전화해 조서는 강제집행을 제기할 수 있는 집행권원이지만, 조서 위반 자체만으로 임대차 관계도 끝나는 것인지 당사자간 해석이 엇갈릴 수 있기 때문이다.
기본적으로 제소전화해 조서는 법률상 임대차 해지 사유에 해당하는 규정을 채택한다. 만약 제소전화해 조서를 법원에서 성립 결정까지 받았다면 조서 위반 시 임대차 해지 사유는 충분하다. 다만 임대차 관계 유지는 이와 별개로 건물주의 판단에 따라 결정되는 경우가 많다.
제소전화해란 소송을 제기하기 전 화해를 한다는 뜻으로 법원에서 성립 결정을 받는 제도다. 화해조서가 성립되면 강제집행 효력을 가진다. 주로 상가임대차 관계에서 많이 활용된다. 제소전화해 전문 법률상담을 제공하는 ‘엄정숙변호사의 제소전화해’에 따르면 지난 10년간 임대차 관련 제소전화해 전화문의만 3000건이 넘는 것으로 조사됐다.
세입자가 제소전화해 조서 위반 시 임대차 관계 유지 판단은 오로지 건물주의 몫으로 볼 수 있다. 즉 법률상 건물주는 세입자가 제소전화해 조서 위반에 대해 강제집행까지 신청할 수 있지만, 세입자에게 기회를 주려는 목적으로 문제 삼지 않는다면 관계가 유지될 수 있다는 말이다.
다만 세입자의 위법 행위를 문제 삼지 않고 임대차 관계를 유지할 때는 앞서 저지른 위법 행위에 관해 어떻게 책임질 것이며, 추후 똑같은 위법 사항 발생 시 즉각적인 명도(건물을 건물주에게 돌려주는 행위)에 관해 명확히 해야 추후 문제를 예방할 수 있다.
반면 건물주가 조서를 위반한 세입자를 용서하지 않고 법절차에 따라 진행한다면 어떨까. 이 경우 세입자가 밀린 임대료를 모두 해결했다며 임대차 해지에 대해 억울함을 호소할 수 있다.
하지만 이마저도 이미 제소전화해 조서를 위반한 사실이 분명하고 법률상 임대차 관계를 끝내도 문제가 없기에 건물주는 세입자를 상대로 강제집행까지 진행할 수 있다.
한편 건물주의 판단으로 제소전화해 조서를 위반한 세입자를 용서한다면 제소전화해 조서도 유효하게 될까.
제소전화해는 원칙상 임대차 관계가 유지되고 있다면 유효하다고 볼 수 있다. 다시 말해 건물주가 세입자의 위법 행위에도 임대차 관계를 유지하려 한다면 제소전화해 역시 유지된다는 말이다.
만약 세입자의 위법 행위를 문제 삼아 건물주가 임대차 계약을 해지하고 강제집행을 신청한다면 어떨까. 이 경우에는 임대차 계약이 해지 되었고 세입자를 내보내려는 강제집행 절차가 진행 중이기 때문에 세입자를 내보낸 후에는 제소전화해 관계도 소멸한다고 볼 수 있다.
세입자의 위법 사항은 아니지만, 계약서상 명시된 기간을 넘겨 계약이 연장된 경우에도 임대차 관계와 제소전화해는 여전히 유효하다. 다만 추후 문제 발생 시 강제집행에 필요한 정보인 임차 목적물 변경이나 세입자 명의가 변경됐다면 임대차 관계와 별개로 제소전화해 조서가 유효하지 않을 수 있기 때문에 주의가 필요하다.
