위법행위 저지른 세입자는 권리금 및 갱신요구권마저 행사 못해
신규 세입자 주선 안 한 세입자도 권리금회수 어려워
# “점포를 이전할 계획으로 권리금을 내고 들어올 신규 세입자를 구하고 있습니다. 평소 건물주와 사이가 좋아 권리금 거래에는 어려움이 없을 것 같습니다. 문제는 상가 세입자라도 권리금회수가 어려운 경우가 있다고 합니다. 어떤 경우에 권리금회수가 어려운 건가요?”
권리금은 상가 세입자라면 법적으로 보호를 받는 권리다. 따라서 세입자가 계약 종료를 앞두고 있다면 권리금회수를 희망하기 마련. 하지만 상가 세입자라고 해서 모든 경우에 권리금회수가 가능하지 않다는 사실을 명심해야 한다.
상가 임대차에서 장사하는 세입자라면 누구나 신규 세입자와 권리금 거래를 할 권리가 있다. 만약 이를 건물주가 방해한다면 손해배상청구소송으로 법적인 책임까지 물을 수 있다. 다만 계약형태나 세입자의 행동에 따라 권리금회수가 어려운 3가지 유형이 있어 권리금회수를 계획할 때 주의가 필요하다.
권리금이란 영업시설, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 위치(바닥)에 따른 이점 등을 기준으로 비롯된 금전적 가치를 뜻한다. 2015년 상가건물 임대차보호법(상임법)이 개정되면서부터 법으로 보호받게 됐다.
‘손해배상청구소송’이란 건물주의 방해로 권리금 회수 기회를 놓쳤으니 상응하는 금액을 계산하여 배상토록 제기하는 일명 ‘권리금소송’을 말한다. 권리금분쟁 전문 법률상담을 제공하는 법도 권리금소송센터의 ‘2023 권리금 통계’에 따르면 2015년 상임법 개정 이후로 손해배상청구소송을 하기 위한 법률상담은 총 416건인 것으로 집계됐다.
권리금회수가 어려운 세입자 유형 첫 번째는 세입자가 아닌 전차인인 경우다. 기본적으로 임대차 관계는 건물주와 세입자를 뜻한다. 이 관계를 법으로 규정한 것이 상가건물 임대차보호법(이하 상임법)으로 전차인은 전대차 관계에 속하기 때문에 권리금회수가 어려운 것이다.
전대차 관계란 건물주로부터 건물을 임차한 세입자가 또 다른 세입자를 구해 건물을 재임대하는 관계를 말한다. 이 관계에서 건물을 재임차한 세입자를 전차인이라 한다.
전차인 역시 점포 운영을 통해 수익을 내고 매달 임대료를 낸다는 점에서 임대차 관계와 비슷하지만, 법으로 보호를 받는 권리금보호 규정은 임대차 관계에서만 가능하다. 따라서 전차인은 신규 전차인과 권리금 거래를 할 수 없고 세입자나 건물주를 상대로 소송조차 할 수 없다.
권리금회수가 어려운 두 번째 세입자의 유형은 법률상 임대차 세입자지만, 위법을 저지른 경우다. 상임법상에는 권리금회수가 불가능한 세입자의 위법행위에 관해 규정하고 있다.
대표적으로 세입자는 3기 이상의 임대료 연체가 있다면 권리금회수가 어렵다. 만약 세입자가 3기 이상 임대료를 연체했다면 권리금 거래를 건물주가 거부해도 법률상 정당한 사유이고 세입자의 또 다른 권리인 갱신요구권마저 행사할 수 없다.
임대료 연체의 더 큰 문제는 권리금이나 갱신요구권 행사 불가라는 점에서 그치지 않고 임대차 해지 사유에 해당하기 때문에 주의해야 한다. 이 밖에도 건물주의 동의없는 무단전대, 시설물 무단 변경 및 훼손 등도 권리금회수가 어려운 세입자의 위법행위로 볼 수 있다.
마지막으로 권리금회수가 어려운 유형은 세입자가 권리금회수를 위한 노력을 하지 않는 경우다. 상임법상에는 권리금회수를 위해 세입자가 취해야 하는 행동에 관해 규정하고 있다.
세입자는 계약 기간이 끝나기 6개월 전부터 신규 세입자를 건물주에게 주선해야 한다고 규정하고 있는 것. 해당 규정은 권리금회수를 위한 최소한의 노력을 강조하고 있다.
만약 세입자가 신규 세입자를 구하려는 노력도 없이 권리금을 요구한다면 법률상 타당하지 않아 법적인 대응조차 할 수 없고 스스로 권리를 포기하는 행위로 볼 수 있다. 다만 건물주의 직간접적인 방해로 신규 세입자를 구하지 못하는 경우라면 손해배상청구소송을 통해 건물주에게 권리금에 해당하는 금액을 배상하게 할 수 있다.
