# “세입자가 계약 기간 중 사고로 사망했습니다. 문제는 세입자와 제소전화해를 했었다는 겁니다. 이 경우 제소전화해는 자연적으로 무효가 되는 것인지 궁금합니다”

흔한 경우는 아니지만, 상가 임대차에서 세입자가 사망한다면 건물주가 혼란을 겪는 일이 생긴다. 임대차 관계는 끝났다고 봐야 하는지 또 제소전화해 조서는 자연적으로 소멸되는 것인지 판단이 쉽지 않기 때문이다.

기본적으로 임대차 관계는 세입자와 건물주 간 채무 관계로 볼 수 있다. 때문에 원칙상 제소전화해나 임대차 계약에 관한 사항은 세입자가 사망한다고 해서 무효가 되지 않아 건물주는 그의 상속인에게 계약 이행을 요구할 수도 있다. 다만 현실에서는 세입자가 사망 시 그의 상속인과 합의 후 임대차 계약을 해지하거나 제소전화해 조서가 종료되는 경우가 많다.

제소전화해란 소송을 제기하기 전 화해를 한다는 뜻으로 법원에서 성립 결정을 받는 제도다. 화해조서가 성립되면 강제집행 효력을 가진다. 주로 상가임대차 관계에서 많이 활용된다. 제소전화해 전문 법률상담을 제공하는 ‘엄정숙변호사의 제소전화해’에 따르면 지난 10년간 임대차 관련 제소전화해 전화문의만 3000건이 넘는 것으로 조사됐다.

민법 제1005조에는 ‘상속인은 상속이 개시된 때로부터 피상속인(사망한 세입자)의 재산에 관해 포괄적 권리 의무를 승계한다’고 규정하고 있다.

즉 계약 기간 중 세입자가 사망한다면 그의 상속인이 의무를 승계받아 세입자가 된다는 말이다. 따라서 상속인이 기존 계약과 관련이 없는 사람이더라도 상속절차가 마무리된다면 법률상 세입자로 볼 수 있다.

상속절차에 의해 세입자가 된 상속인은 기존에 맺었던 임대차 사항을 준수해야 하고 제소전화해의 당사자가 되기도 한다. 이 경우 기존 세입자와 명의는 다르지만, 사망으로 인한 포괄적 승계에 해당하기 때문에 계약서나 제소전화해를 다시 작성하지 않아도 법률상 문제가 없다.

반면 상속인이 사망한 세입자의 점포 운영에 관심이 없다면 어떨까. 다시 말해 법률상으로는 상속인이 세입자가 되는 건 맞지만 장사에 소질이 없거나 관심이 없는 경우다.

이러한 상황은 현실에서 자주 있는 일이다. 법률상 건물주는 상속인에게 제소전화해와 임대차 의무 사항을 요구할 수 있다. 다만 현실적인 상황을 감안하여 서로 간 합의로 계약이 해지되는 경우가 많다. 만약 서로 간 합의로 계약이 해지된다면 제소전화해 효력도 소멸하게 된다.

이 과정에서 건물주는 몇 가지 조건을 제시할 수 있다. 세입자의 사망이 건물주의 책임도 아니고 오히려 월세 수입의 공백으로 손해가 될 수 있기 때문이다.

가령 세입자의 사망으로 월세 수입의 공백이 생겼기 때문에 새로운 세입자가 구해지기 전까지 상속인에게 임대료를 요구하는 것이 가장 무난한 조건이다. 상속인은 법률상 세입자이기에 월세 납부의무는 당연한 것으로 볼 수 있다.

한편 상속인이 점포 운영을 희망하는 경우라면 어떨까. 상속인은 법률상 사망한 세입자와 동일한 계약관계로 보기 때문에 제소전화해는 재신청 없이도 여전히 유효하다.

다만 강제집행 시에는 한 가지 주의해야 할 점이 있다. 상속인은 임대차 계약이나 제소전화해 당사자로 문제는 없지만, 강제집행은 당사자 특정이 굉장히 중요한 절차기 때문에 먼저 거쳐야 하는 절차가 있다.

제소전화해 재신청 없이 상속인을 대상으로 강제집행을 할 때는 승계집행문 신청이 필수다.

승계집행문이란 집행이 필요한 당사자가 다른 사람으로 승계되었다는 것을 법원으로부터 확인받는 절차로 실제 점유하고 있는 상속인을 특정해 강제집행 절차를 진행해야 법률상 문제가 되지 않는다.

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