집주인 사망 시에는 상속인 상대로 전세금반환 요구
전세금반환 안 되면 해당 주택에 계속 거주해도 합법
# “1년 전 집주인과 크게 싸운 후 사이가 좋지 않습니다. 문제는 전세 기간이 끝나가 전세금을 돌려받아야 하는데 평소 사이가 좋지 않았던 탓에 걱정됩니다. 최근 갖가지 핑계를 대면서 전세금을 돌려주지 않는 사례가 많던데 대표적인 유형과 그에 따른 대응법을 알고 싶습니다.”
최근 전세 기간이 끝났음에도 보증금을 돌려주지 않는 사례가 늘면서 마음고생 하는 세입자들이 수두룩하다. 집주인의 이러한 행동은 법률상 위법에 해당하여 세입자는 법적인 대응이 가능하지만, 현실에서는 자신의 권리행사를 제대로 하지 않아 문제가 되고 있다.
실무에서 일어나는 전세금 피해 사례 중에는 세입자가 법에 대해 잘 모르기 때문에 피해를 더 키우는 경향이 있다. 하지만 집주인이 전세금을 돌려주지 않는 경우 법적인 대응 측면에서 세입자가 더 유리하기 때문에 주저하거나 물러설 이유가 없다. 대표적인 전세금 피해 유형은 3가지로 이에 따른 대응법을 숙지하고 한다면 피해를 최소화할 수 있다.
현실에서 가장 많이 접하는 전세금 피해 유형은 신규 세입자가 들어올 때까지 집주인이 전세금반환을 미룬다는 것이다. 더 큰 문제는 세입자가 이를 믿고 하염없이 집주인에게 시간을 준다는 점이다.
주택 임대차에서 계약이 끝날 때 신규 세입자를 구하는 것은 오로지 집주인의 몫이다. 다시 말해 계약이 끝날 때까지 신규 세입자를 구하지 못하더라도 그것은 집주인의 책임이자 개인 사정일 뿐이라는 뜻이다.
만약 집주인이 신규 세입자가 구해지지 않아 세입자에게 보증금을 돌려주지 않는다면 전세금반환소송으로 대응해야 한다. 이 경우 집주인의 잘못이 명확하기에 세입자에게 승소 판결이 내려질 가능성이 크고 그런데도 집주인 전세금반환을 거부한다면 강제집행을 통해 집주인의 재산을 처분할 수 있다.
전세금을 돌려받기 힘든 두 번째 유형은 집주인의 사망 사례다. 전세금을 돌려받아야 할 집주인 사망한다면 세입자들은 막막해지기 마련이다.
하지만 상속원리를 이해한다면 생각보다 단순하게 문제를 해결해 볼 수 있다. 집주인 사망 시 재산에 관한 권리와 의무는 법률상 그의 상속인에게 승계된다. 따라서 집주인이 사망한다면 세입자는 상속인들을 상대로 전세금반환요구를 할 수 있다.
이 과정에서 명심해야 할 사실은 상속절차가 오래 걸리는 경우가 있어 이를 감안해야 한다. 보증보험에 가입한 경우에도 상속인으로부터 계약해지 확인을 받아야 보험금 수령이 가능하기 때문에 사망한 집주인의 사망 절차에 관심을 기울여야 한다.
한편 흔한 경우는 아니지만, 지금은 돈이 없으니 추후 보증금을 주겠다는 전세금 피해 유형도 있다. 이 경우 세입자가 계약해지에 관해 명확히 의사전달을 한 상황이라면 두 가지 대응 방법이 있다.
우선 집주인이 전세금반환 의무를 지키지 않았기 때문에 해당 주택에 계속 머무르더라도 법률상 문제가 되지 않아 전세금을 돌려줄 때까지 버티는 방법이 있다.
반면 전세금을 돌려받지 못한 채 이사부터 해야 하는 상황이라면 임차권등기 제도를 활용하면 된다. 임차권등기란 다른 주택으로 이사를 해 기존 주택의 전입신고가 빠지더라도 대항력과 우선변제권이 유지되는 제도다.
임차권등기는 추후 법절차 진행시에도 유용하게 활용할 수 있다. 임차권등기가 완료되고 이사까지 한 세입자는 전세금을 돌려받을 때까지 지연이자도 집주인에게 청구할 수 있다.
