세입자는 계약 전 반드시 집주인과 소유주 명의 확인해야
보증보험 가입과 집주인 변경에 대한 특약은 필수
# “계약 기간이 1년 정도 남은 상황입니다. 문제는 얼마 전 집주인으로부터 집을 매도할 것이라는 통보를 받았다는 겁니다. 즉 집주인이 바뀐다는 말인데 최근 무능력한 ‘바지사장’ 집주인 사례가 많아 전세금을 안전하게 돌려받을 수 있을지 걱정이 앞섭니다”
전세 사기와 피해 사례가 다변화되고 있는 가운데 계약 기간 중 집주인 변경에 대한 세입자의 불안감이 급증하고 있다. 특히 취약 계층을 상대로 한 일명 ‘바지사장’ 유혹에 무고한 사람도 쉽게 범죄에 빠져들 수 있다.
11일 엄정숙 부동산 전문변호사(법도 종합법률사무소)는 유튜브 채널 ‘법도TV’를 통해 “주택 임대차에서 집주인은 전세 기간이 종료되면 세입자에게 전세금을 돌려줄 채무자이자 책임이 있다. 하지만 전세금을 가로챌 목적으로 집주인의 책임을 이른바 ‘바지사장’을 내세워 떠넘기는 사례가 등장해 각별한 주의가 필요하다.
최근 벌어지고 있는 전세 사기 사례에는 급전이 필요한 사람이나 노숙자 등을 모집해 일정 비용을 지급하고 집주인으로 변경하는 수법이 등장했다. 한 가지 명심해야 할 점은 비록 경제적인 사정이 좋지 못하더라도 남에게 명의를 빌려줬다간 전세 사기꾼이 될 수 있다는 점이다.
더 큰 문제는 계약 초기에 세입자가 지급한 전세 보증금은 사기 범죄자가 따로 가로챘다는 것이다. 심지어 계약 초기부터 공인중개사와 짜고 ‘바지사장’을 내세우는 경우도 있다.
이 경우 피해자는 세입자뿐 아니라 전후 사정을 알지 못했던 대리 집주인 즉 ‘바지사장’ 역할을 한 사람도 해당할 수 있다.
계약서상 집주인은 세입자에게 전세금을 돌려줘야 할 법적 의무가 있다. 눈앞의 적은 돈에 눈이 멀어 알지 못하는 사람에게 명의를 빌려줬다간 보증금에 해당하는 더 큰 금액을 물어줘야 할 수 있다. 바지사장 역할을 맡은 사람은 전후 사정을 몰랐다 하더라도 사기 범죄가 밝혀진다면 공범으로 형사 처벌이 될 수 있어 경각심이 필요하다.
반면 세입자 입장에서는 원치 않는 집주인 변경이나 ‘바지사장’에 대응할 방법에는 어떤 것들이 있을까.
우선 계약 전부터 꼼꼼한 확인절차와 대비가 필요하다. 계약 전에는 임차하려는 주택의 등기부를 통해 집주인과 소유주가 일치하는지 확인해봐야 한다. 또한 주변 시세를 파악하여 보증보험 가입을 고려해 보는 것도 좋다.
보증보험은 집주인에게 채무 및 재산상 문제가 있더라도 보증금을 반환받을 수 있는 장점이 있다. 다만 가입 여부를 계약 전부터 집주인에게 통보하고 이를 꺼린다면 계약 자체를 하지 않는 게 좋다.
한편 계약 당시에도 집주인 변경에 대한 특약으로 문제를 대비하는 방법도 있다.
터무니없는 조건은 추후 법적인 분쟁이 발생할 수 있지만, 법적인 근거 안에서 약정을 제시한다면 정상적인 집주인 입장에서는 거부할 이유가 없다. 반면 법적인 근거를 통한 약정을 꺼리거나 거부한다면 세입자는 계약을 피해야 한다.
집주인 변경으로 인한 피해 예방 특약으로는 ▲집주인 변경 시 반드시 세입자에게 통보할 것 ▲세입자가 집주인 변경을 원하지 않을 시 계약해지도 가능하게 할 것 등의 내용이다.
법률상 임대차 관계에서 집주인은 채무자에 해당하고 채무자가 변경된다면 당연히 채권자인 세입자에게 알려야 할 의무가 있다. 만약 세입자가 이를 원하지 않는다면 법률상 계약해지 사유 역시 충분하기 때문에 경각심을 가지도록 하기 위해 특약으로 명시하는 것은 문제가 되지 않는다.
