[한국공정일보=김충식 기자] 전세 계약 기간이 남아 있음에도 불구하고 집주인의 채무 문제로 인해 전셋집이 경매 절차에 들어가게 된다면 세입자는 어떻게 대응해야 할까? 이에 대한 답을 찾기 위해 엄정숙 부동산 전문 변호사(법도 종합법률사무소)와 인터뷰를 진행했다. <편집자 주>
기자: 집주인 부동산에 경매가 들어온다면 세입자들은 불안할 거 같은데, 어떤 대응 전략이 있을까요?
엄정숙 변호사: 원칙적으로 세입자는 임대차계약이 해지되어야만 집주인에게 전세금을 돌려받을 수 있습니다. 하지만 세입자가 돌려받을 전세금에 영향을 미치는 부동산 경매 절차가 진행되는 경우라면, 계약기간이 남아 있어도 세입자가 집주인을 상대로 전세금반환 요구와 소송을 할 수 있습니다.
기자: 세입자가 전세금 반환 소송을 제기하려면 어떤 절차를 밟아야 합니까?
엄정숙 변호사: 소송을 제기할 때는 임대차계약이 해지되어야하고, 그 사유를 근거로 제시할 수 있어야 합니다. 집주인의 채무 문제로 인해 집이 경매로 넘어가는 것은 법률상 정당한 계약 해지 사유에 해당합니다. 세입자가 내용증명, 전화, 문자메시지, 카카오톡 등 연락 수단을 통해 부동산 경매를 사유로 임대차 계약 해지를 요청하겠다는 의사를 집주인에게 통보한 뒤, 집주인이 이를 확인하면 해지 효력이 발생합니다.
기자: 집주인이 계약 기간이 남았다는 이유로 전세금반환을 거부한다면 어떻게 대응해야 할까요?
엄정숙 변호사: 가장 확실한 방법은 전세금반환소송이지만, 소송을 제기하기 부담스럽다면 다른 방법을 모색해볼 수 있습니다. 대표적인 것이 배당요구종기일까지 법원에 배당 요구를 신청하는 것입니다.
기자: 배당요구종기일과 배당 요구에 관해 조금 더 쉽게 설명해 주실 수 있을까요?
엄정숙 변호사: 경매가 시작되면 집주인에게 돈을 받을 사람들은 배당을 요구해야 하는데, 이 배당을 요구하는 마감일이 배당요구종기일입니다. 계약 해지를 통보한 세입자는 집주인에게 돌려받을 채권(전세보증금)이 있기 때문에 채무 관계에 있는 채권자로 인정됩니다. 이때 세입자가 배당 요구를 신청해 법원이 이를 수용한다면 부동산 경매에서 낙찰된 대금으로 채무변제 순위에 따라 전세금을 돌려받을 수 있습니다.
기자: 만약 세입자가 해당 주택에 조금 더 머물러야 하는 사정이 있다면 어떻게 해야 하나요?
엄정숙 변호사: 배당 요구 신청을 하지 않고 경매에서 집을 낙찰받는 사람이 나타날 때까지 기다려볼 수도 있습니다. 경매에서 낙찰자는 집주인 지위를 승계받기 때문입니다. 추후 임대차 계약 기간이 끝나면 낙찰자에게 전세금을 돌려달라고 요구하면 됩니다.
기자: 세입자가 명심해야 할 주의사항이 있나요?
엄정숙 변호사: 세입자로서 대항력과 우선변제권을 갖추고 있는지 확인이 필요합니다. 만약 대항력을 갖추지 않은 세입자라면 선 순위 채권자가 아니기 때문에 전세금을 돌려받기가 어려울 수 있습니다. 세입자가 전입신고를 했다면 대항력은 갖춰집니다. 다만 다른 채권자에게 근저당이 잡히기 전 전입신고를 했는지, 또 이미 근저당이 잡힌 부동산과 계약한 후 전입신고를 했는지 확인하는 것이 중요합니다.
세입자들이 집주인의 채무 문제로 인해 전셋집 경매 위기에 처했을 때, 엄 변호사의 조언을 따라 대응하면 전세금 환수 가능성이 높아질 것으로 예상된다. 전세금 반환 소송을 제기할 수 있고, 배당요구종기일까지 법원에 배당 요구를 신청하는 방법을 활용할 수 있다.
또한, 경매에서 낙찰자가 나타날 때까지 기다려 전세금을 환수할 수도 있다. 세입자로서 대항력과 우선변제권을 갖추고 있는지 확인하는 것이 중요하며, 전입신고를 통해 대항력을 확보할 수 있다. 다만, 근저당이 잡히기 전 전입신고를 했는지, 이미 근저당이 잡힌 부동산과 계약한 후 전입신고를 했는지 확인해야 한다.
