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[부동산 법률 칼럼] "집주인 바뀌면 전세금 돌려받기 어려울 수 있다"
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[부동산 법률 칼럼] "집주인 바뀌면 전세금 돌려받기 어려울 수 있다"
  • 엄정숙 변호사
  • 승인 2023.11.20 10:04
  • 댓글 0
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무능한 새 집주인 내세워 전세금 빼돌리는 사기 유형 주의해야
계약 전 집주인 변경에 대한 특약으로 문제 예방이 최선책
법률상 세입자가 새 집주인과의 계약 거부할 수 있어
▲ 엄정숙 변호사(법도 종합법률사무소)
▲ 엄정숙 변호사(법도 종합법률사무소)

# “최근 괜찮은 조건의 전셋집을 구해 계약을 앞두고 있습니다. 문제는 현재 집주인이 1년 후 집을 매도할 예정이라 집주인이 바뀔 수 있다고 합니다. 다른 조건은 다 괜찮은데 집주인이 바뀔 수 있다는 생각에 혹여나 전세금에 악영향이 생기는 건 아닌지 걱정됩니다”

전세 계약 기간 중 부동산 매매로 집주인이 바뀐다면 세입자들은 불안한 마음이 생길 수 있다. 세입자에게 동의나 통보가 없이 이뤄지는 집주인 변경을 주의해야 한다.

주택 임대차에서 계약 기간 중 집주인 변경 사례는 세입자에게 간단치 않은 문제가 될 수 있다. 특히나 최근 전세 사기 피해 사례 중 세입자가 모르는 사이 집주인이 바뀌어 전세금을 돌려받지 못하는 경우가 적지 않기 때문이다. 만약 계약 기간 중 집주인이 변경될 경우 전세금 피해가 생길 수 있기에 특약이나 법적 권리로 대응하는 것이 중요하다.

주택 임대차에서 집주인 변경이 위험한 이유는 새로운 집주인에 대해 세입자가 잘 모른다는 점이다. 세입자는 기본적으로 계약을 하기 전 집주인의 채무 상태를 확인하는 절차를 거치게 된다. 반면 새로운 집주인이 될 사람을 상대로는 이러한 과정을 거치는 게 제한적이고 특히나 세입자에게 사전 통보 없이 바뀐 경우라면 정보가 전무 할 수밖에 없다.

문제는 새 집주인의 채무나 재산 상태가 엉망이라면 세입자가 큰 피해가 생길 수 있다는 점이다.

최근 전세 사기 피해 유형에는 급전이 필요한 사람을 모집해 수백만 원을 주고 새로운 집주인으로 명의를 이전 시키는 일명 ‘바지사장’ 수법이 등장해 문제가 되고 있다. 무턱대고 명의를 빌려준 새 집주인은 돈이 없기에 그 피해를 세입자가 고스란히 입을 수밖에 없다.

아울러 해당 사례는 정상적인 부동산 매매가 아닌 불법적인 명의신탁 행위로 급작스럽게 집주인이 된 사람은 형사상 책임뿐 아니라 세입자에게 전세금반환 책임이 따르게 된다는 사실을 명심해야 한다.

그렇다면 집주인 변경으로 피해가 생기는 것을 방지하려면 어떻게 대응해야 할까. 가장 좋은 예방책은 계약 전부터 특약을 통해 위험을 대비해야 한다는 점이다.

특약에는 ‘계약 기간 중 집주인이 변경될 계획이 있는 경우 세입자에게 반드시 통보해야 하고 이를 어길 시 임대차 계약이 해지되어 기존 집주인이 즉시 전세금을 반환해야 한다’라는 취지의 내용을 넣도록 해야 한다.

법률상 문제가 없는 선 순위 세입자일 경우 집주인에게 채무 문제가 발생해도 대항력과 우선변제권으로 대응할 순 있다. 다만 문제가 해결되기까지 상당한 기간이 소요될 수 있기에 계약 초부터 특약으로 예방하는 것이 좋다.

한편 계약 기간 중 집주인 변경에 대해 세입자는 거부권을 행사할 법적 권리가 있다. 즉 ‘세입자가 새로운 집주인과 계약을 하지 않겠다’라는 의사를 표현할 수 있다는 말이다.

실제로 계약 기간 중 집주인이 변경된다면 세입자가 전세금 승계를 거부할 수 있다는 대법원 판례가 있다(대법원 1998. 9. 2. 98마100).

주택 임대차에서 전세금은 집주인이 세입자에게 갚아야 할 채무로 볼 수 있다. 가령 돈을 갚아야 할 채무자가 제3자를 내세워 대신 채무를 변제하려 할 때 채권자는 제3자를 믿을 수 없기에 거부할 권리가 있다는 원리로 이해하면 쉽다.

채권과 관련된 승계는 반드시 채권자의 동의가 필요하고 임대차 관계에서는 채권자에 해당하는 세입자의 동의가 필요하다. 다만 세입자가 거부권을 행사한다면 법률상 계약은 해지되어 기존 집주인에게 전세금을 돌려받은 후 집을 반환해야 한다는 점을 명심해야 한다.



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