건물주가 원할 시 신규세입자에 대한 정보 제공해야
“권리금을 내고 들어올 신규세입자를 구해 건물주에게 주선했습니다. 문제는 신규세입자가 동종업계 경험이 없다는 이유로 건물주가 계약을 거절하고 있습니다. 제가 주선한 신규세입자와의 계약을 건물주가 거절하는 건 권리금 보호 의무위반으로 알고 있습니다. 손해배상청구소송을 할 수 있나요?”
기존 세입자가 신규세입자를 주선할 때 건물주가 계약을 꺼리는 상황이 종종 발생한다. 기존 세입자 입자에서는 억울한 마음도 들겠지만, 신규세입자가 동종업계 무경험자라면 기존 세입자의 권리금 보호가 어려운 상황이 올 수 있다는 사실을 명심해야 한다.
건물주가 정당한 사유 없이 권리금을 내고 들어올 신규세입자와의 계약을 거부하는 행위는 권리금 보호 의무위반이다. 다만 신규세입자가 동종업계 사업을 해보지 않은 무경험자라면 상황에 따라 계약을 거부할 수 있는 경우가 있다. 상황을 법률에 비추어 보아야 정확하겠지만 어떤 경우는 건물주가 계약을 거부하더라도 세입자의 권리금 보호 의무위반으로 보기 어려운 때가 있다.
권리금이란 영업시설, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 위치(바닥)에 따른 이점 등을 기준으로 비롯된 금전적 가치를 뜻한다. 2015년 상가건물 임대차보호법(상임법)이 개정되면서부터 법으로 보호받게 됐다.
상가 임대차보호법(이하 상임법) 제10조 제2항에는 건물주가 신규세입자와의 계약을 거절할 수 있는 사유에 대해 명시되어 있다.
▲상임법 제10조 제2항 제1호에는 ‘임차인(세입자)이 주선한 신규 임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임(임대료)을 지급할 자력이 없는 경우’와 ▲동법 제2호에 ‘임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자가 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 그밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 이유가 있는 경우’의 법 규정을 주목해야 한다.
즉 월세 낼 능력이 없는 경우와 임대차를 유지하기 어려운 이유가 있으면 건물주는 신규세입자와의 계약을 거절할 수 있다는 뜻이다.
동종업계 무경험자라도 임대차 계약 당시에야 보증금 정도는 지급할 수 있겠지만 상임법 제10조 제2항 제2호 법규에 따라 추후 운영 미숙으로 임대료를 못 낼 우려가 있기에 계약 거절 사유로 볼 수 있다. 그러나 모든 경우에 그런 것은 아니다.
상임법 제10조 제5항에는 ‘임차인은 임대인(건물주)에게 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자의 보증금 및 차임을 지급할 자력 또는 그 밖에 임차인으로서의 의무를 이행할 의사 및 능력에 관해서 자신이 알고 있는 정보를 제공해야 한다’고 규정하고 있다.
다시 말해 건물주가 원한다면 기존 세입자는 신규세입자가 되려는 사람이 임대차 관계를 유지할 능력이 되는지에 관한 정보를 건물주에게 제공해야 한다는 말이다.
실무에서는 건물주가 이러한 정보를 요구하는 경우는 드물다. 다만 ▲산후조리원 ▲병원 ▲약국 등 전문적인 능력을 요구하는 업종이라면 건물주에게 신규세입자와 관련된 정보를 제공해야 할 필요가 있다.
만약 신규세입자가 동종업계 운영에 필요한 능력을 갖췄음에도 건물주가 계약을 거절한다면 세입자의 권리금 보호 의무위반에 해당하여 손해배상청구소송을 제기할 수 있다.
‘손해배상청구소송’이란 건물주의 방해로 권리금 회수 기회를 놓쳤으니 상응하는 금액을 계산하여 배상토록 제기하는 일명 ‘권리금소송’을 말한다.
권리금분쟁 전문 법률상담을 제공하는 법도 권리금소송센터의 ‘2022 권리금 통계’에 따르면 2015년 상임법 개정 이후로 손해배상청구소송을 하기 위한 법률상담은 총 416건인 것으로 집계됐다.
