건물에 안전상 우려 있다면 급작스러운 재건축 통보도 합당한 사유
도시정비 계획에 의한 재개발 사업은 국가가 세입자에게 손해배상
“건물주가 어느 날 갑자기 재건축 통보를 했습니다. 문제는 계약 당시에는 그런 말이 없었고 재건축으로 인해 신규 세입자도 받지 않겠다는 겁니다. 신규 세입자가 들어오지 않는다면 저는 권리금을 받을 수 없게 되는데 권리금에 대한 손해배상청구소송이 가능할까요?”
급작스러운 건물주의 재건축 통보에 마음고생 하는 세입자들이 종종 있다. 상가 계약 당시부터 건물주가 세입자에게 재건축에 대한 계획을 알려준 경우와 달리 계약 기간 중 갑작스러운 재건축 통보는 세입자의 권리금 회수 기회를 방해할 소지가 있다.
건물주가 자신의 건물을 재건축하거나 리모델링 하기 위해 사전 고지도 없이 급작스럽게 세입자에게 이를 통보했다면 권리금보호 의무위반에 해당한다. 사전 공지 없는 건물주의 재건축, 리모델링 계획은 개인 사정일 뿐, 해당 사유로 신규 세입자를 받지 않는다면 기존 세입자는 건물주를 상대로 손해배상청구소송을 제기해야 한다.
‘권리금’이란 영업시설, 거래처, 신용, 영업상 노하우, 위치(바닥)에 따른 이점 등을 기준으로 비롯된 금전적 가치를 뜻한다.
‘손해배상청구소송’이란 건물주 방해로 권리금 회수기회를 놓쳤으니 상응하는 금액을 계산해 배상토록 제기하는 일명 ‘권리금반환소송’을 말한다. 권리금분쟁 전문 법률상담을 제공하는 법도 권리금소송센터의 ‘2022 권리금 통계’에 따르면 2015년 상임법 개정 이후로 손해배상청구소송을 하기 위한 법률상담은 총 416건인 것으로 집계됐다.
재건축 계획을 미리 알린 경우는 건물주는 새 세입자와의 계약을 거부할 수 있다.
상가 임대차보호법(이하 상임법) 제10조 제1항 제7호 가.는 ‘임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인(세입자)에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우’ 건물주는 세입자의 갱신요구권을 거부할 수 있다고 규정한다.
즉 이때는 권리금보호도 되지 않는 것.
건물주가 갑작스런 재건축을 통보해야 하는 경우는 어떻게 해야 현명할까.
건물주가 임대차계약 시부터 재건축 계획에 대해 미리 알렸다면 세입자는 계약하지 않았거나 권리금을 포기하는 등 다른 선택에 기회가 있었을 것으로 보인다. 갑작스럽게 재건축을 해야 한다면 세입자에게 합의금을 지급하고 내보내도록 해야 한다.
반면 상가 계약 당시 건물주가 재건축 계획에 대해 세입자에게 미리 알리진 않았지만, 급작스러운 재건축 통보가 정당한 사유로 인정되는 경우가 있다.
상임법 제10조 제1항 제7호 나.에는 ‘건물이 노후, 훼손 또는 일부 멸실 되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우’ 세입자의 갱신요구권 거부에 정당한 사유로 인정된다. 이때는 세입자의 권리금보호도 어려울 수 있다.
한편 건물주의 의도가 아닌 다른 법률로 인한 재건축 통보도 권리금보호가 안 된다는 법 규정이 있다.
상임법 제10조 제1항 제7호 다.에 명시된 ‘다른 법률에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우’를 말한다.
해당 법률에서 말하는 다른 법률이란 국가에서 진행하는 도시정비 사업에 의해 그 지역이 재개발되는 경우다. 이때는 건물주조차 미처 예상치 못한 재개발 사업이기에 건물주가 계약 갱신거절은 물론 권리금보호 의무에 대한 책임도 지지 않는다. 다만 국가에서 진행하는 재개발 사업은 시, 군, 구 등에서 세입자에게 휴업 보상금, 이전비 등을 지급하도록 규정하고 있기 때문에 세입자는 국가를 상대로 손해배상을 받는다고 보면 된다.
