‘수계신청’을 하지 않으면 소송을 진행할 법적 근거 사라져
건물 매매 시 문제의 세입자 있다면 필요한 승계절차 거처야
“최근 건물을 매입했습니다. 문제는 전 건물주가 세입자와 명도소송 중에 있다는 겁니다. 이제는 제가 건물주가 되었으니 당연히 문제를 일으킨 세입자를 내보내고 싶습니다. 전 건물주가 제기한 명도소송을 새 건물주인 제가 이어받을 수 있나요?”
계약 기간 중 건물주가 바뀌는 경우는 흔히 발생하는 일이다. 건물주가 바뀌면 새 건물주는 전 건물주의 지위를 그대로 이어받아 권리와 의무를 행사할 수 있다. 하지만 명도소송 중 건물 매매가 이뤄져 건물주가 바뀐다면 상황은 간단치 않다.
건물 매매가 이뤄지는 순간 전 건물주는 건물을 돌려받을 자격이 사라지게 된다”며 “특히나 명도소송 진행 중이라면 전 건물주는 권한을 잃었기에 재판을 이어갈 법적 근거가 없다. 따라서 명도소송 중 건물주가 바뀐다면 새 건물주가 ‘수계신청’을 해서 재판을 이어나갈 수 있다.
명도소송이란 건물주가 세입자를 상대로 건물을 비워달라고 청구하는 소송을 말한다. 명도소송 전문 법률상담을 제공하는 법도 명도소송센터의 소송 기간 통계에 따르면 가장 오래 걸린 소송은 21개월, 가장 짧은 기간은 2개월인 것으로 나타났다. 평균 명도소송 절차 기간은 4개월인 것으로 알려졌다.
‘수계신청’이란 소송절차 중단을 막기 위한 절차로 부동산 소유권이 이전되어 원고의 지위를 승계한다는 ▲승계참가신청과 ▲법원의 허가를 통해 소송을 이어나갈 수 있는 신청을 말한다.
건물 매도로 전 건물주는 더 이상 건물을 인도받을 권한이 없지만, 새 건물주에게 자신의 지위를 넘겼기 때문에 건물 인도에 대한 권한이 생기는 것이다. 실무에서는 드물지만 피고(세입자)가 필요에 따라 원고(건물주) 지위를 승계하라고 직접 소송절차 수계 신청을 하는 경우도 있다.
만약 명도소송 중 건물을 매도했는데, 새 건물주가 법원에 소송 수계신청을 하지 않았다면 어떤 일이 벌어질까.
명도소송은 건물주가 세입자에게 건물을 돌려받기 위한 소송이므로 건물주가 바뀌는 순간 명도소송이 유지될 법률상 근거가 사라진다. 이 경우 원고(건물을 돌려받는 입장)가 전 건물주이기 때문에 명도소송은 기각되거나 패소 판결이 내려질 확률이 높다.
한편 전 건물주가 문제를 일으킨 세입자에게 명도소송을 제기하지 않은 채 새 건물주에게 건물을 매도했다면 문제가 발생할 수 있다.
전 건물주가 명도소송 진행 중 건물을 매도했다면 이미 세입자에게 임대차계약 해지 통보를 한 상황이기 때문에 세입자를 내보내기 위한 절차 진행에는 문제가 없다. 다만 전 건물주가 세입자에게 잘못이 있음에도 임대차 해지통보조차 하지 않았다면 새 건물주는 세입자를 내보낼 수 없다.
즉 명도소송 중 매매가 이뤄졌다면 전 건물주 때부터 문제의 세입자는 법률상 계약해지 관계이기 때문에 새 건물주는 세입자에게 계약해지 통보도 할 필요 없이 원고 자격으로 소송을 이어나갈 수 있는 말이다. 반면 세입자에게 잘못이 있음에도 계약해지 통보조차 하지 않았다면 세입자가 새 건물주에게는 잘못을 저지른 사실이 없기에 책임을 물을 수 없다는 뜻이다.
매수 하려는 건물에 세입자가 전 건물주 때부터 임대료 3기분 이상을 연체한 사실이 있다면 전 건물주와 채권 양수, 양도 계약을 맺고 세입자에게 이 사실을 알려야 한다. 이후 새 건물주는 세입자에게 계약해지 통보를 하게 될 권한을 얻게 되고 명도소송 및 강제집행까지 진행할 수 있다.
즉 새 건물주는 전 건물주가 문제의 세입자를 상대로 법률상 어느 절차까지 진행했는지 파악하고 필요한 권한을 이어받는 게 중요하다는 말이다.
