묵시적 갱신 기간이 끝날 때까지는 전, 월세 증액요구 어려워
집주인은 계약이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 증액요구 해야
“전세 기간이 두 달도 안 남은 상황에서 집주인이 보증금 인상을 요구합니다. 문제는 집주인이 지금까지 아무런 말이 없어 묵시적 갱신이 된 줄 알았는데 막막하기만 합니다. 만약 제가 전세금 증액요구를 거절한다면 집주인이 명도소송을 제기할 수 있을까요?”
집주인의 급작스러운 전세보증금 증액요구에 마음고생 하는 세입자들이 수두룩하다. 집주인은 재계약 시 세입자에게 보증금 증액요구를 할 권리가 있다. 다만 전세금 증액요구를 계약 기간이 두 달(2020.12월 이전 계약은 한 달)도 채 남지 않은 시점에서 했다면 문제가 된다.
집주인이 세입자에게 전, 월세 증액요구를 할 때는 법률상 정해진 기간 안에 해야 한다. 법률이 개정된 2020.12. 이후 임대차계약(이하 ‘신법계약’)은 전, 월세 기간이 끝나기 2개월 전까지, 이전 계약(이하 ‘구법계약’)은 1개월 전까지 계약 갱신거절 통지나 계약조건 변경 통지를 해야 한다. 만약 두 달(구법계약은 한 달)도 채 남지 않은 기간이라면 법률상 묵시적 갱신이 된 상태기 때문에 세입자가 전세금 증액요구를 거절하더라도 집주인은 명도소송을 제기할 수 없다.
즉 집주인은 전, 월세 증액 내용이 포함된 재계약사항을 계약이 끝나기 2개월(구법계약은 1개월) 전까지 세입자에게 통보해야 한다. 하지만 이미 그 기간이 지나 묵시적 계약 갱신이 되었기에 집주인의 전, 월세 증액은 법률상 타당하지 않다는 말이다.
명도소송이란 건물주가 세입자를 상대로 건물을 비워달라고 청구하는 소송을 말한다. 명도소송 전문 법률상담을 제공하는 법도 명도소송센터의 소송 기간 통계에 따르면 가장 오래 걸린 소송은 21개월, 가장 짧은 기간은 2개월인 것으로 나타났다. 평균 명도소송 절차 기간은 4개월인 것으로 알려졌다.
주택임대차보호법(이하 주임법) 제6조 제1항은 계약갱신 기간을 규정한다. 집주인은 임대차계약이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 계약을 연장하지 않겠다는 의사를 밝혀야 한다.
만약 계약이 끝나기 2개월 전까지 연장을 거절한다는 의사를 밝히지 않으면 기존계약과 동일한 조건으로 연장된다는 뜻. 일명 ‘묵시적 갱신’이다.
묵시적 갱신이 된 경우 임대차 존속기간을 법률상 2년으로 본다. 따라서 세입자는 2년 동안 임대차 보호를 받을 수 있고 갱신요구권을 사용하지 않은 상태라면 묵시적 갱신 기간이 끝날 때 갱신요구권을 1회 사용해도 문제가 없다. 총 6년을 살 수 있다는 말이다.
만약 집주인에게 사정상 전, 월세 증액이 필요하다면 어떻게 대처해야 법률상 안전할까?
집주인이 세입자에게 안전한 전, 월세 증액요구를 하려면 법률상 정해진 계약 변경 가능일인 계약종료 6개월 전부터 2개월 전까지 해야한다. 전, 월세 증가 폭은 최대 5%를 넘기지 않도록 주의하고 전, 월세를 증액한 후 1년 내에는 증액할 수 없다는 점을 명심해야 한다.
한편 전, 월세 증액요구 시기를 놓친 집주인은 억울함을 호소할 수 있다. 주변 시세가 눈에 띄게 증가했거나 경제적인 사정이 생겼기 때문이다.
만약 집주인에게 전, 월세 증액을 해야 하는 사정이 있다면 묵시적 갱신 기간이라도 ‘차임증액청구소송’을 제기해 볼 수 있다. 다만 실무에서는 재계약 이후 뒤늦게 소송을 제기하는 경우는 드물고 세입자가 꼭 받아들여야 하는 사항은 아니다. 집주인과 세입자 사이에 차임(월세 및 전세보증금) 증액을 금지하는 특약이 있는 경우에도 소송을 제기할 수 없다.
차임증액청구소송이란 집주인의 전, 월세 증액요구를 세입자가 거부하여 집주인이 법원에 적절한 전, 월세 증액에 관한 판단을 맡기는 소송이다.
