“1년 전 계약갱신요구권을 행사해 전세계약이 연장된 상황입니다. 문제는 근무지가 지방으로 발령되어 이사해야 한다는 겁니다. 집주인에게 사정을 말하고 계약해지를 요구하니 계약 기간을 지키지 않았다며, 복비를 부담하지 않으면 전세금을 돌려주지 않겠다고 합니다. 집주인의 이런 요구를 들어줘야 하나요?”

임대차 계약 기간은 집주인뿐 아니라 세입자도 지켜야 할 의무사항 이다. 즉 법률적으로 타당한 이유가 없는 한 어느 한쪽에서 마음대로 계약을 중도에 해지할 수 없다는 말. 다만 세입자가 갱신요구권을 행사해 계약이 연장된 상황은 다르다. 세입자가 먼저 계약해지를 요구할 경우 위법에 해당하는지 집주인과 세입자 간 혼란을 겪는 일이 종종 발생한다.

세입자가 갱신요구권을 행사할 경우 초기 계약과 마찬가지로 계약 기간 2년이 더 연장된다. 이 경우 집주인은 세입자의 거주 기간을 보장해줄 의무가 있다. 만약 갱신요구권을 행사한 계약 기간에 세입자가 먼저 계약해지를 요구한다면 초기 계약 기간과 달리 계약해지에 법적인 문제가 없고, 효력은 3개월 뒤에 생긴다.

주택 임대차보호법(이하 주임법) 제6조의3 제4항에는 ‘갱신요구권을 사용한 임대차 계약 기간에 임차인(세입자)은 언제든지 임대인(집주인)에게 계약해지를 통지할 수 있다'고 규정하고 있다.

다시 말해 갱신요구권을 행사할 경우 임대차 존속기간은 2년으로 보지만, 세입자는 언제든지 집주인에게 계약해지 통지를 할 수 있다는 말. 단 같은 법 제6조의2 제2항에 명시된 '임대인(집주인)이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다'라는 규정을 명심해야 한다.

갱신요구권을 행사한 계약 기간에는 세입자가 언제든 계약해지를 집주인에게 통보할 수 있고 그날로부터 3개월 후 계약해지 효력이 발생한다. 가령 1월 1일에 세입자가 집주인에게 계약해지를 통보했다면 3개월 후인 4월 1일에 해지효력이 발생한다”.

그런데도 갱신요구권을 행사한 계약 기간에 세입자가 먼저 계약해지를 요구하면 전세금 돌려주지 않거나 조건을 제시하는 집주인들이 종종 있다.

세입자가 갱신요구권을 행사한 기간에 먼저 계약해지를 요구하더라도 법률상 문제가 없다”며 “법률상 잘못이 없는 세입자에게 집주인이 복비 및 위약금, 신규 세입자 주선 등의 조건을 내세우는 행위가 오히려 위법하다.

만약 갱신요구권을 행사한 기간에 세입자의 계약해지 요구를 거부하는 집주인이 있다면 어떻게 대처해야 할까.

갱신요구권이 명시된 주임법은 강행법규이기 때문에 집주인은 이 법을 지켜야 할 의무가 있다. 만일 세입자의 중도해지 요구에 집주인이 전세금반환을 하지 않는다면 세입자는 전세금반환소송으로 대응할 수 있다.

‘전세금반환소송’이란 전세보증금을 돌려주지 않는 집주인을 상대로 세입자가 제기하는 소송을 말한다. 전세금소송 전문 법률상담을 제공하는 법도 전세금반환소송센터의 ‘2022 전세금통계’에 따르면 평균 소송기간은 4개월인 것으로 나타났다.

한편 갱신요구권이 아닌 묵시적 계약갱신으로 계약이 연장된 경우에도 세입자의 중도 계약해지가 가능하다.

주임법에서는 갱신요구권 사용 시 임대차 해지에 관련해서는 제6조의2 법률을 준용한다고 명시돼 있다. 제6조의2 법률이란 '묵시적 갱신의 경우 계약의 해지'에 관한 규정이다.

묵시적 갱신 시에도 세입자가 언제든 집주인에게 계약해지를 통보할 수 있고 집주인이 계약 해지 통보를 받은 날로부터 3개월 후에 해지효력이 발생한다.

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