“새로운 세입자가 들어와 임대차 계약을 맺으려 합니다. 문제는 제소전화해까지 신청하려고 하는데 제가 초보 건물주라 제소전화해 조항에 어떤 내용을 넣어야 하는지 모른다는 겁니다. 자칫 잘못된 조항을 넣으면 법원에서 기각이나 보정명령이 내려진다고 하던데 정확히 어떤 조항 조심해야 할까요?”

초보 건물주라면 제소전화해 조항을 두고 혼란을 겪는 일이 자주 발생한다. 특히 변호사를 선임하여 제소전화해 절차를 진행하는 경우와 달리 셀프 제소전화해를 준비하는 경우 작성한 화해조서에 문제가 발생하는 상황이 생길 수 있다.

제소전화해를 하면 세입자에게 임대차 계약 해지 사유가 생길 때 안전하게 건물을 인도 받을 수 있다. 다만 건물주에게 무한한 권한을 주는 건 아니기 때문에 신중한 조서작성이 필요하다. 건물주가 제소전화해 조서에서 반드시 피해야 하는 조항에는 ▲갱신요구권 포기 ▲권리금 포기 ▲강제집행 권한 3가지가 있다.

제소전화해란 소송을 제기하기 전 화해를 한다는 뜻으로 법원에서 성립 결정을 받는 제도다. 화해조서가 성립되면 강제집행 효력을 가진다. 주로 상가임대차 관계에서 많이 활용된다. 제소전화해 전문 법률상담을 제공하는 ‘엄정숙변호사의 제소전화해’에 따르면 지난 10년간 임대차 관련 제소전화해 전화문의만 2800건이 넘는 것으로 조사됐다.

제소전화해 조서를 작성할 때 꼭 기억해야 할 점은 세입자의 권리를 강제로 박탈하는 내용은 피해야 한다는 것이다. 물론 추후 문제를 대비하기 위한 목적이 될 수 있지만, 아직 잘못을 저지르지도 않은 세입자에게 법률로 규정된 권리를 담보로 제소전화해를 맺는 건 법률상 타당하지 않기 때문이다.

대표적으로 상가 임대차에서 강행법규로 규정된 세입자의 ‘갱신요구권’을 들 수 있다.

상가 임대차에서 세입자의 갱신요구권은 임대차 계약 당시부터 10년간 행사할 수 있는 권리 규정이다. 그런데도 종종 ‘계약 기간이 끝나면 계약 갱신 없이 건물을 건물주에게 인도해야 한다’라는 조항을 넣는 건물주가 있다. 이 경우 세입자의 권리를 침해하는 조항이기 때문에 법원에서 성립 결정을 받기 어렵다. 

같은 맥락으로 세입자의 권리금 회수 기회를 포기시키는 조항도 넣을 수 없다.

건물주 가운데는 세입자의 ‘갱신요구권’과 ‘권리금보호 의무’를 탐탁지 않게 여기는 경우가 있지만 두 가지 모두 강행규정이기 때문에 건물주가 함부로 포기시킬 수는 없다.

반면 세입자가 임대료 3기 이상 연체나 무단전대 등 법률 자체를 어겼다면 갱신요구권과 권리금회수기회 거절은 물론 임대차 계약 해지 사유에 해당한다. 즉 제소전화해에 특정해 세입자의 권리를 미리부터 포기시킬 수는 없지만, 법률상 잘못이 있다면 제소전화해 조서에 없더라도 법적인 책임을 물을 수 있다는 말이다.

한편 세입자가 제소전화해 조서를 위반하면 건물주 자신이 직접 세입자를 내보낼 수 있다고 착각하는 경우가 많다.

때문에 제소전화해 조서에 ‘임대료 연체 시 건물을 인도하지 않으면 단전, 단수 조치를 하겠다’라는 조항을 고려하는 상황으로 이어지기도 한다.

또 세입자가 잘못을 저지르더라도 건물주가 직접 물리력을 행사하는 조항은 성립될 수 없다. 제소전화해를 한 후 세입자가 위법한 행위를 했다면, 조서 위반 사항을 특정해서 법원에 강제집행을 신청하여 법적인 절차에 따라야 한다.

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