# “최근 매수한 건물에 신규 세입자가 들어왔지만, 계약을 앞두고 고민이 생겼습니다. 상가 임대차에서는 제소전화해가 필수라는데 문제는 신청 비용이 들기 때문입니다. 만약 제소전화해를 했다가 문제가 발생하지 않는다면 낭비가 되는 건 아닌지 망설여집니다”

건물주 가운데는 제소전화해 비용 때문에 신청을 고민하는 경우가 적지 않다. 이 경우 단순한 이유로 제소전화해 신청을 꺼리는 건 현명하지 않다.

상가 임대차에서 제소전화해는 세입자의 위법행위로부터 건물주의 피해를 예방하는 안전장치 중 하나”라면서 “다만 제소전화해 신청에는 비용이 들기 때문에 이를 꺼리는 사례가 있다.”고 지적했다. 이어 “만약 필요가 있는데, 제소전화해 비용이 아까워 신청을 꺼리다간 건물주의 손해가 더 커질 수 있다는 사실을 명심해야 한다”고 당부했다.

제소전화해란 소송을 제기하기 전 화해를 한다는 뜻으로 법원에서 성립 결정을 받는 제도다. 화해조서가 성립되면 강제집행 효력을 가진다. 주로 상가임대차 관계에서 많이 활용된다. 제소전화해 전문 법률상담을 제공하는 ‘엄정숙변호사의 제소전화해’에 따르면 지난 10년간 임대차 관련 제소전화해 전화문의만 3000건이 넘는 것으로 조사됐다.

건물주 입장에서 제소전화해를 꺼리는 가장 큰 이유는 비용이 발생한다는 점이다. 수십 년 동안 한 세입자가 점포를 임차한다면 모를까 몇 년 사이에 나갈지도 모르는 세입자 때문에 비용을 투자하는 것을 아깝게 생각하는 경향 때문이다.

물론 단순하게 생각한다면 제소전화해를 신청하지 않을 시 당장 들어가는 비용이 없어 경제적으로는 절약이 될 수 있다. 하지만 문제가 발생한다면 법적 대응에 있어 상당한 비용과 시간이 소요된다.

가령 제소전화해를 하지 않은 상태에서 세입자가 위법을 저지른다면 건물주가 대응할 수 있는 법적 수단은 명도소송 뿐이다. 하지만 명도소송은 소송 절차에 필요한 법원 비용과 변호사 선임비를 합치면 수백만 원이 필요할 수 있어 건물주의 부담이 크다.

반면 제소전화해는 변호사를 선임하더라도 명도소송보다 현저히 낮은 금액으로 신청할 수 있다. 결과적으로 명도소송을 제기하게 된다면 제소전화해 신청 금액과는 비교가 안 되는 경제적 부담을 지는 셈이다.

다만 명도소송에서 건물주가 승소한다면 법률상 소송 비용을 세입자에게 청구할 순 있지만, 모든 금액이 받아들여지지는 않는 경우가 많아 결국 건물주의 손해가 크다고 볼 수 있다.

건물주가 제소전화해를 꺼리게 된다면 소송 비용에만 손해를 보는 것은 아니다. 명도소송에 필요한 시간만큼 손해가 가중될 수 있기 때문이다.

명도소송이 제기되는 대부분의 사유에는 세입자가 임대료를 연체해 발생한다. 문제는 세입자가 명도소송과 강제집행 과정이 끝날 때까지 나가지 않고 임대료 연체까지 저지른다는 점이다.

명도소송은 짧게는 수개월에서 길게는 1년 이상의 기간이 소요될 수 있다. 여기에 첨예한 대립이나 강제집행 기간까지 포함된다면 기간에 따라 쌓이는 임대료 연체로 경제적인 부담뿐 아니라 심적으로도 건물주의 피해가 가중될 수 있다.

한편 제소전화해 신청 비용에 부담을 느껴 법률 전문가의 도움 없이 직접 제소전화해를 신청하려는 건물주들도 적지 않다. 일명 ‘셀프 제소전화해’라고 한다.

‘셀프 제소전화해’란 적은 비용으로 법률 전문가의 도움 없이 건물주가 직접 제소전화해를 신청하는 것을 말한다. 하지만 제소전화해는 일반인이 직접 하기에는 한계가 있다. 대표적으로 제소전화해는 반드시 법률을 기반으로 한 조서 내용이 들어가야 한다.

문제는 셀프 제소전화해 시 건물주들이 자신의 이익을 위해 법률에서 규정하지 않는 내용으로 조서를 작성한다는 점이다.

가령 세입자의 권리를 함부로 박탈시키는 내용의 조서를 넣으려 하는 건물주들이 적지 않다. 만약 법률에 어긋난 내용을 넣게 된다면 법원에서 보정이나 기각명령을 내릴 확률이 크기 때문에 오히려 시간과 비용을 더 부담해야 하는 경우가 생길 수 있다.

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