권리금포기 특약 있어도 정당한 거절 사유 될 수 없어
건물주가 신규 세입자 선택한다는 사유로 거절해선 안돼
# “이번 계약 기간이 끝나면 권리금을 회수하고자 신규 세입자를 건물주에게 주선했습니다. 문제는 건물주가 3가지 사유를 들어 권리금거래를 거절했다는 겁니다. 지금까지 법률과 계약 사항을 잘 준수해 왔는데 황당하기만 합니다”
법률상 정당한 사유가 아닌 개인적인 사유로 건물주가 세입자의 권리금회수를 방해하는 경우가 적지 않다. 결론은 법률상 정당하지 못한 사유로 세입자의 권리금회수 기회를 함부로 방해해서는 안 된다.
상가 임대차에서 건물주가 세입자의 권리금회수 기회를 거절할 만한 합당한 사유가 있는 경우 법적인 문제가 되지 않는다. 다만 건물주 사이에서 합당한 거절 사유를 잘못 인식해 세입자와 분쟁이 일어나는 경우가 종종 있다. 건물주가 잘못 인식하고 있는 세입자의 권리금거절 사유는 크게 3가지로 법률상 합당한 사유인지 확인해야만 분쟁을 피할 수 있다.
‘권리금’이란 영업시설, 거래처, 신용, 영업상 노하우, 위치(바닥)에 따른 이점 등을 기준으로 비롯된 금전적 가치를 뜻한다.
합당하지 못한 건물주의 권리금거래 거절 사유 첫 번째는 세입자가 들어올 당시 권리금을 주고 들어오지 않았을 때 발생할 수 있다. 즉 권리금거래를 통해 들어온 세입자가 아니기에 나갈 때도 권리금거래를 할 수 없다고 생각한다는 것이다.
권리금거래 없이 들어온 세입자라도 이후 영업을 통해 쌓아온 단골, 영업 노하우, 시설 투자 등 상권을 형성하기 위한 노력이 있었다면 이야기는 달라진다. 세입자가 유무형으로 노력한 가치는 결국 법률상 권리금이라는 형태로 환수할 권리가 있기에 건물주가 함부로 방해해서는 안 된다.
따라서 계약 당시 권리금을 주고 들어오지 않았다는 사유로 세입자에게 권리금회수 기회를 주지 않는다는 건 법률상 정당한 거절 사유에 해당하지 않는다.
건물주의 정당하지 못한 권리금거절 사유 두 번째는 계약 당시 권리금회수를 제한하는 특약을 내세워 세입자의 권리금거래를 방해하는 행위다.
임대차 관계에서 계약서는 강력한 효력이 있지만, 세입자의 권리금회수 기회에 제한을 두는 내용이 있다면 문제가 될 수 있다. 상가건물 임대차보호법(이하 상임법)은 세입자의 여러 권리를 보호하는 법률 규정으로 정당한 사유 없이는 막을 수 없는 ‘강행규정’이다.
특히나 상임법상 ‘이 법의 규정에 위반된 약정으로서 세입자에게 불리한 것은 효력이 없다’는 규정에 주목할 필요가 있다.
세입자의 권리금회수 기회는 상임법에 보호를 받는 규정 중 하나다. 따라서 상임법을 통해 보호를 받는 권리금회수 기회를 막는 계약서상 특약은 세입자에게 불리한 사항이기에 법률상 효력이 없다.
마지막으로 신규 세입자를 선택하는 건 건물주 자신의 권한이라며, 세입자가 주선한 신규 세입자와의 계약 자체를 거절하는 경우도 적지 않다.
하지만 신규 세입자 주선은 법률상 세입자의 고유 권한이다. 다시 말해 자신이 직접 신규 세입자를 선택하겠다는 건물주의 주장은 위법에 해당할 수 있다는 의미다. 심지어 건물주의 신규 세입자 선정은 법률상 위법에 해당할 수 있기 때문에 세입자가 건물주를 상대로 ‘손해배상청구소송을 제기할 근거가 될 수 있다.
‘손해배상청구소송’이란 건물주 방해로 권리금 회수기회를 놓쳤으니 상응하는 금액을 계산해 배상토록 제기하는 일명 ‘권리금소송’을 말한다. 권리금분쟁 전문 법률상담을 제공하는 법도 권리금소송센터의 ‘2024 권리금 통계’에 따르면 2015년 상임법 개정 이후로 손해배상청구소송을 하기 위한 법률상담은 총 500여 건 이상인 것으로 집계됐다.
건물주가 신규 세입자를 선택할 수 있는 상황은 신규 세입자에게 법률을 위반할 우려가 있거나 임대차 유지가 어려운 상당한 사유가 있는 경우에만 해당한다. 다만 이 경우도 세입자가 직접 주선한 신규 세입자라는 전제 조건이 따르는 만큼 세입자의 고유 권한을 건물주가 반드시 보장해야 한다.
