계약해지 합의 안 되면 집주인은 계약이 끝날 때까지 돌려줄 의무 없어
월세 계약의 경우 상속인이 월세 지급의무 승계
“전세 세입자가 임대차 기간 중 사망했습니다. 문제는 아직 계약 기간이 남아 있는 상태라는 겁니다. 만약 상속인이 지금 당장 전세보증금을 돌려달라고 한다면 남아 있는 계약 기간과 상관없이 돌려줘야 하나요?”
세입자의 사망으로 혼란은 겪는 집주인들이 수두룩하다. 전세 계약 기간이 끝나 전세보증금을 돌려주는 경우와 달리 계약 기간이 남아 있는 상태에서 세입자가 사망했다면 간단치 않은 문제다.
전세계약 중에 세입자가 사망하는 일은 흔한 경우는 아니다. 계약 기간 중 세입자가 사망하면 먼저 ▲누가 상속인이 되는지 ▲계약 기간은 얼마나 남았는지 파악하고 합의를 시도해야 한다. 상속인은 법률적으로 사망한 세입자의 권리와 의무를 승계하기(이어받기) 때문이다.
주택 임대차보호법 제9조는 주택 임차권 승계에 대해 자세히 규정하고 있다.
세입자와 함께 거주한 배우자나 자녀 혹은 사실혼 관계도 상속인이 된다. 사실혼의 경우 2촌 이내 친족(부모형제)이 없다면 단독으로 임차권을 승계하고 2촌 이내 친족이 존재한다면 공동으로 세입자의 권리와 의무를 승계한다. 이때는 세입자의 사망으로부터 1개월 이내에 집주인에게 반대 의사를 표시하면 임차권 승계를 하지 않는다.
세입자 사망당시 계약 기간이 남아 있는 상태에서 상속인이 보증금을 돌려 달라 한다면 집주인은 곧바로 전세보증금을 돌려줄 필요는 없다.
그 이유는 상속인은 사망한 세입자의 권리와 의무를 모두 승계 받기 때문이다. 상속인은 보증금을 받을 권리도 있지만 계약기간을 지킬 의무도 동시에 존재한다. 다만 상속인과 집주인이 계약을 끝내기로 하는 합의를 한다면 임대차계약을 해지하고 보증금을 바로 돌려주는 경우도 많다.
만약 전세가 아닌 월세 계약의 경우는 어떨까. 월세 계약에서 차임지급, 즉 월세 지급은 세입자의 의무이기 때문에 임차권을 승계한 상속인은 월세 지급 의무도 함께 승계되어 집주인에게 계약이 끝날 때까지 월세를 지급해야 한다.
한편 전세계약 기간이 끝났는데도 집주인이 상속인에게 전세보증금을 돌려주지 않는다면 상속인은 집주인을 상대로 전세금반환소송을 제기할 수 있다.
전세금반환소송이란 전세보증금을 돌려주지 않는 집주인을 상대로 제기하는 소송을 말한다. 전세금소송 전문 법률상담을 제공하는 법도 전세금반환소송센터의 ‘2022 전세금통계’에 따르면 평균 소송기간은 4개월인 것으로 나타났다.
