녹취나 메시지 형태의 증거는 경우에 따라 효력 없어
세입자의 권리 무시한 명도합의 증거는 무효 될 수 있어
# “계약 기간이 끝났는데도 세입자가 나가지 않고 있습니다. 문제는 제가 퇴거를 요구하자 세입자는 계약 종료에 관한 객관적인 증거가 없다며 저의 요구가 부당하다 맞서고 있다는 겁니다. 법 절차에 대해 아는 게 없다 보니 어떤 증거가 필요한지 막막하기만 합니다.”
세입자가 명도의무(건물주에게 건물을 반환하는 의무)를 지키지 않아 마음고생 하는 건물주들이 수두룩하다. 전문가들은 사전에 명도에 대한 합의 증거를 반드시 확보해 두는 게 중요하다고 조언한다.
명도소송은 세입자의 명도의무 위반으로 인해 제기하는 소송이므로 건물주에게 유리한 경우가 많다. 유리한 소송이라도 객관적인 증거가 부족하다면 낭패를 볼 수 있다. 명도소송을 제기하기 전 증거자료의 종류와 특징을 파악하고 실제 법원에서 사용되는 증거를 숙지해 두는 게 좋다.
명도소송이란 계약이 해지됐음에도 건물을 비워주지 않는 세입자를 상대로 건물주가 건물을 돌려받기 위해 제기하는 소송을 말한다.
명도소송에 필요한 증거자료의 특징은 당사자 간 의사전달에 관한 사실관계를 입증해야 한다는 점이다. 계약 당사자 간 의사전달이 법적으로 강력한 효력을 지니기 때문이다.
의사전달에 관한 가장 보편적인 증거자료의 종류에는 내용증명을 들 수 있다.
내용증명은 등기우편으로 발송되어 안전하고 다른 증거에 비해 상대방에게 의사를 전달했는지를 입증하기 쉽다. 내용증명 중 한 부를 우체국에서도 보관하기 때문에 법적으로 가장 확실하고 객관적인 증거가 된다.
반면 내용증명을 보내지 않더라도 일상생활에서 흔히 사용하는 의사전달 증거 종류도 존재한다. 대표적으로 ▲전화 ▲문자 ▲카카오톡 메시지 ▲이메일 등이 있다.
다만 이러한 증거를 채택할 경우 주의사항도 있다.
먼저 통화녹취의 경우 특정인에게 유리한 부분만을 골라 녹음하는 것은 실제 법원에서 효력을 인정받기가 힘들다. 또 메시지 형태의 증거는 상대방이 답변해야 효력이 인정된다.
법원에서 인정받을 수 있는 메시지 형태의 증거는 상대방에게 의사를 전달하는 것만으로는 부족하다. 상대방이 답변이나 답장을 해야 의사전달에 관한 증거로 효력이 발생한다.
명도소송의 증거는 상황에 따라서도 미리 대비하는 게 좋다.
세입자에게 명도의무가 발생하려는 상황이 대표적. 즉 계약이 해지될 수 있는 상황을 말한다. 물론 계약 종료 조건이 명시된 임대차 계약서라는 명확한 증거가 있지만, 계약서에 명시된 명도 기간은 경우에 따라 법적 효력을 인정받기 어려울 수 있다.
가령 계약 종료를 앞뒀는데 집주인과 세입자가 계약 종료나 갱신에 관한 언급이 없었다면 계약 종료가 아닌 계약이 자동으로 연장되는 ‘묵시적 갱신’이 된다. 이 경우 건물주나 집주인이 뒤늦게 계약해지를 주장하며, 명도소송을 제기한다면 법률상 명도 근거가 없기 때문에 소송이 성립될 수 없다.
만약 계약 종료를 앞두고 있다면 계약이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 세입자에게 계약 갱신이나 해지에 관한 의사를 물어보고 이에 대한 답변을 증거로 남겨두는 것이 좋다. 기간에 의한 종료는 아니지만, 세입자가 위법을 저지르거나 조기에 명도이행이 필요한 경우에도 계약 해지에 관한 증거를 남겨야 추후 소송에서 유리하게 작용할 수 있다.
한편 명도소송을 대비해 증거를 모을 때도 주의해야 할 점이 남아 있다.
가령 조기 명도합의 시 증거를 남겨두었지만, 건물주가 마음이 바뀌어 합의를 번복할 경우 세입자가 받아들이지 않는다면 마지막 합의가 우선이라는 점이다.
계약 당시부터 권리금이나 갱신요구권 등 세입자의 권리를 무시한 채 명도의무를 강요하는 계약서상 합의 증거는 상가건물 임대차보호법 상 위법에 해당하기 때문에 아무리 객관적인 증거가 있더라도 법률상 무효가 된다는 사실을 명심해야 한다.
