세입자의 위법을 사전에 방지하는 효과 있어
강제집행까지 걸리는 시간 짧기에 부당이득 방지 효과 커
# “최근 건물을 매입해 새로운 세입자를 받을 계획입니다. 문제는 주변에서 악덕 세입자들 때문에 새로운 세입자와 계약 시 제소전화해가 필수라고 하는데 제가 초보 건물주라 잘 모른다는 겁니다. 상가 임대차에서 제소전화해가 필요한 이유에 대해 알려주세요”
약속을 위반하는 악덕 상가세입자와 건물주간 눈치싸움이 치열하다. 소송은 기간이 길다는 점을 악용하는 세입자들이 늘어나면서 건물주들의 한숨이 깊어지고 있다.
과거 상가 임대차에서는 세입자가 위법을 저질러 분쟁이 일어날 때 명도소송으로 문제를 해결하는 경우가 일반적이었다. 하지만 명도소송 절차를 밟게 되면 시간과 비용이 만만치 않아 문제를 키우는 사례로 이어질 때가 많다. 반면 제소전화해는 세입자와의 분쟁을 해결할 수 있는 3가지 장점이 존재해 상가 임대차에서 필수로 여겨지고 있다.
제소전화해란 세입자와 건물주 사이에서 소송 비용과 시간을 절약하고 화해를 촉진하는 제도로, 상호 합의를 통해 분쟁을 해결할 기회를 제공하는 제도다. 주로 상가임대차 관계에서 많이 활용된다.
상가 임대차에서 제소전화해가 필요한 첫 번째 이유는 잘못을 저지른 세입자를 빠르게 내보낼 수 있다는 점이다.
흔한 경우는 아니지만, 위법을 저지른 세입자에게 계약해지 통보를 했음에도 버티는 사례가 있다. 이 경우 건물주는 법 절차를 이용해 세입자를 내보내야 한다. 하지만 제소전화해 없이 세입자를 내보내려면 명도소송과 승소판결 그리고 강제집행에 이르는 법 절차를 거쳐야 하기에 상당한 기간과 비용이 소요된다.
반면 제소전화해를 한 임대차 관계라면 상황은 달라진다.
제소전화해 조서는 집행권원이기 때문에 명도소송 없이도 법원에 강제집행을 신청할 권한이 있다. 따라서 제소전화해는 명도소송에 필요한 시간과 비용이 생략되기 때문에 이른 시일 내에 세입자를 내보낼 수 있다는 장점이 있다.
제소전화해가 필요한 이유 두 번째는 위법 행위를 방지하는 효과가 있다는 점이다. 위법 행위가 잦은 세입자의 경우 “설마 건물주가 상당한 기간과 비용을 감수하고 소송을 하겠어?”라는 생각으로 위법 행위를 계속하거나 버티는 사례로 이어질 수 있다.
실제로 위법을 저지른 세입자를 마냥 믿고 기다리거나 소송 절차가 번거로워 엄두를 내지 못하는 건물주가 많다. 하지만 제소전화해를 한 상가 임대차라면 세입자가 위법을 저지르기가 쉽지 않다.
제소전화해가 성립된 상가 임대차에서는 세입자의 위법행위가 발견되는 순간 계약해지 통보 후 강제집행 절차를 진행할 수 있다. 이 사실은 반대로 세입자도 인지하고 있어 임대차 사항을 잘 준수하려는 노력으로 이어지기에 세입자의 위법 행위를 방지하는 효과가 있다.
제소전화해가 필요한 마지막 이유는 세입자의 부당이득 방지에도 효과가 있다는 점이다. 상가 임대차에서 부당이득이란 세입자가 임대료를 내지 않은 채 임차한 점포에 머물면서 장사를 해 얻은 이익을 뜻한다.
문제는 제소전화해를 하지 않은 상황이라면 세입자는 명도소송에서 판결이 나올 때까지 버틸 가능성이 있고 심지어 세입자가 패소하더라도 강제집행 직전까지 버티며 부당이득을 취할 수 있다는 점이다. 이는 세입자를 내보내는 기간이 길어질수록 건물주가 받는 피해는 늘어날 수 있다는 의미이기도 하다.
반면 제소전화해가 성립된 임대차에서는 강제집행이 완료되기까지 상당히 짧은 기간이 소요되기 때문에 건물주의 피해를 최소화 활 수 있다.
명도소송은 판결이 나오기까지 최소 수개월에서 최대 1년 이상 소요되는 경우도 있는데 제소전화해는 명도소송을 거치지 않아 절약되는 시간만큼 경제적인 피해도 줄어드는 셈이다.
