세입자의 권리를 침해하는 조항도 넣을 수 없어
계약해지 사유에 해당하는 법률상 사유는 채택 가능해
# “새로운 세입자가 들어오면 제소전화해를 할 예정입니다. 과거 세입자들이 건물을 너무 지저분하게 쓴 탓에 이번 제소전화해에는 이를 예방하는 차원의 조항을 넣으려고 합니다. 만약 건물을 엉망으로 사용한다면 세입자를 내보낼 근거가 될 수 있는지 궁금합니다”
제소전화해의 법률상 이점을 잘 이해하지 못해 낭패를 보는 건물주들이 적지 않다. 상가 임대차에서 제소전화해는 명도소송이 필요한 경우 소송 없이도 세입자를 내보낼 수 있는 장점이 있다. 반면 건물주 가운데는 제소전화해를 단순한 분쟁 예방에 활용하려는 사례가 있다. 하지만 제소전화해는 사적인 분쟁을 해결하는 제도가 아니라는 점을 명심해야 한다.
제소전화해란 소송을 제기하기 전 화해를 한다는 뜻으로 법원에서 성립 결정을 받는 제도다. 화해조서가 성립되면 강제집행 효력을 가진다. 주로 상가임대차 관계에서 많이 활용된다.
흔한 일은 아니지만, 상가 임대차에서 종종 사적인 분쟁을 해결하고자 제소전화해를 희망하는 경우가 있다. 대표적으로 건물의 시설물 사용이나 원상회복 분쟁을 들 수 있다. 이 과정에서 건물주들은 해당 분쟁이 발생할 경우 명도조건을 조항에 넣으려 한다.
하지만 제소전화해 조서는 최종적으로 법원의 성립 결정을 기반으로 하기에 단순한 분쟁 해결은 법원에서 기각이나 보정명령이 내려질 확률이 높다. 즉 법률상 세입자에게 명도의무가 발생하지 않는 사항에 대해 법원의 성립 결정을 받기 힘들다는 말이다.
사적인 분쟁은 당사자 간 합의만 있다면 조항으로 넣을 순 있지만, 계약해지나 강제집행의 근거로 삼기에는 어렵다. 따라서 사적인 분쟁을 넣을 때는 손해를 배상하는 차원에서만 적절히 활용해야 한다.
아울러 세입자의 갱신요구권이나 권리금회수 과정에서 분쟁을 피하고자 세입자의 권리를 막는 조항을 넣는 경우도 있다. 하지만 이는 사적인 분쟁보다 법원에서 성립 결정을 받기 더 힘든 사례로 볼 수 있다.
갱신요구권이나 권리금회수는 법으로 보호를 받는 세입자의 강력한 권리이기에 이 이를 무시한 조항은 오히려 위법 소지가 커 법원에서 성립 결정을 받기 어렵다는 사실을 명심해야 한다.
한편 제소전화해는 오직 법에서 정한 범위 내에서만 분쟁을 예방할 수 있다. 임대차관계에서 제소전화해의 취지는 부동산을 제때 반환하지 않는 세입자와의 명도 분쟁을 예방하고 해결하는 것이다.
다시 말해 법률상 세입자가 계약해지 사유에 해당하는 행위를 했는데 세입자가 제때 부동산을 반환하지 않을 때 신속한 명도를 위해 존재하는 제도라는 점이다. 가령 세입자가 3기 이상 임대료를 연체했거나 무단전대 같은 위법 행위를 예방하고 문제를 해결할 수 있다.
법률상으로 세입자가 해당 행위를 저지른다면 위법으로 규정하고 있기 때문에 제소전화해 조항으로 채택해도 문제가 되지 않는다.
단순한 분쟁으로 볼 수 있는 건물 사용에 있어서도 세입자의 잘못으로 건물 시설물에 심각한 훼손이나 파손이 생겼다면 법률상 계약해지 사유에 해당해 제소전화해 조서로 분쟁을 예방해 볼 수 있다.
