계약이 갱신된 경우도 제소전화해 재신청이 필요 없어
세입자가 제소전화해 조서 어긴 경우도 건물주 선택에 따라 유효
# “세입자와 제소전화해를 유지하고 있습니다. 몇 개월 후면 계약종료 시점이 다가와 세입자와 계약 연장을 하려고 합니다. 문제는 제소전화해의 효력 기간이 언제까지인지 몰라 만약 재계약을 하게 된다면 제소전화해도 다시 해야 하는지 고민입니다”
제소전화해 유효기간을 제대로 숙지하지 못해 혼란을 겪는 건물주들이 적지 않다. 전문가들은 제소전화해 유효기간은 계약이 종료되는 시점이라고 조언한다.
상가 임대차에서 제소전화해는 대부분 건물주의 요청에 따라 계약 초기부터 신청하는 경향이 있다. 반면 성립된 제소전화해 조서가 언제까지 유효지 모르는 건물주들이 많아 재계약 시 제소전화해가 무효 되는 건 아닌지 궁금해 한다. 제소전화해의 유효기간은 건물주와 세입자 간 계약이 완전히 끝나기 전까진 유효하다.
제소전화해란 소송을 제기하기 전 화해를 한다는 뜻으로 법원에서 성립 결정을 받는 제도다. 화해조서가 성립되면 강제집행 효력을 가진다. 주로 상가임대차 관계에서 많이 활용된다.
제소전화해의 유효기간은 임대차 계약 기간과 동일하다고 이해하면 쉽다. 즉 계약해지가 되지 않은 상태에서는 여전히 제소전화해가 유효하다는 말. 가령 임대차 기간이 남아 있거나 세입자가 제소전화해 조서를 위반하지 않았다면 제소전화해는 유효하다.
계약 당사자 간 제소전화해의 효력을 인지시키기 위해 제소전화해 조서에는 계약 기간이나 계약이 끝날 때까지를 명시하게 된다.
반면 계약 기간이 끝나 재계약 시기가 다가오면 제소전화해가 이후에도 유효한지 혼란을 겪는 일이 많다. 이 경우 크게 두 가지로 효력 여부를 판단할 수 있다. 세입자가 계약 갱신을 희망하는지에 따라 달라지기 때문이다.
먼저 세입자가 계약 갱신을 원하지 않고 계약 기간 종료와 함께 계약해지를 원한다면 계약이 끝나는 날로부터 제소전화해 효력은 사라지게 된다.
반대로 세입자가 계약 갱신을 원한다면 어떨까.
만약 세입자가 계약 갱신을 원한다면 계약이 연장되는 것이고 계약이 유지되고 있기에 제소전화해 효력은 여전히 유효하다고 말할 수 있다. 다만 당사자 간 혼란을 줄이기 위해 제소전화해 조서에는 대부분 계약이 끝날 때까지 조서가 유효하다거나 재계약이 되어도 제소전화해 효력은 유효하다는 조항을 넣기에 제소전화해 신청도 다시 할 필요가 없다.
한편 세입자가 제소전화해 조서를 위반했더라도 제소전화해 효력이 여전히 유효한 경우가 있다. 원칙적으로 세입자가 임대차 관계를 유지하지 못할 정도의 위법 행위를 했더라도 건물주의 선택에 따라 임대차 관계를 유지할 수 있기 때문이다.
가령 세입자가 위법을 저질렀더라도 건물주가 세입자에게 한 번의 기회를 더 주고 싶다면 위법 행위에 관해 문제 삼지 않을 경우다.
제소전화해 조서를 세입자가 위반했지만, 건물주가 임대차 관계를 계속 유지할 마음이 있다면 제소전화해 효력도 여전히 유효하다고 볼 수 있다. 다만 추가적인 위법 행위를 방지하기 위해선 세입자에게 추후 문제에 관한 책임 사항을 미리 공증이나 각서를 통해 증거를 남겨두어야 분쟁에서 유리하게 대처할 수 있다.
