“세입자가 임대료를 3기분 이상 연체하여 화해조항을 어겼습니다. 임대차 계약 당시 제소전화해를 신청한 경우라 명도소송이 생략된다고 들었습니다. 지금 당장 세입자의 짐을 빼내고 나가라고 하면 될까요?”

제소전화해 조항 위반으로 진행하는 강제집행 절차를 둘러싸고 건물주와 세입자 간 눈치싸움이 치열하다. 제소전화해는 집행력이 있기 때문에 명도소송 과정이 생략된다는 장점이 있지만, 강제집행은 절차에 따라야 한다는 사실을 명심해야 한다.

제소전화해 신청 후 세입자가 화해조항을 어겼다면 명도소송 과정 없이 강제집행을 할 수 있다. 다만 법에 따른 3단계 강제집행 절차를 무시했다간 낭패를 볼 수 있다. 3단계 강제집행은 ▲집행문 부여 ▲강제집행 신청 ▲인도 집행 순으로 진행된다.

제소전화해란 소송을 제기하기 전 화해를 한다는 뜻으로 법원에서 성립 결정을 받는 제도다. 화해조서가 성립되면 강제집행 효력을 가진다. 제소전화해 전문 법률상담을 제공하는 ‘엄정숙변호사의 제소전화해’에 따르면 지난 10년간 임대차 관련 제소전화해 전화문의만 2800건이 넘는 것으로 조사됐다.

제소전화해 조항 위반으로 강제집행 절차를 진행할 때는 먼저 법원에 집행문 부여신청서를 제출해야 한다.

집행문 부여신청을 할 때는 제소전화해 조항들을 면밀히 살펴보고 현재 세입자가 위반한 조항을 특정해야 한다. 집행문을 발급받을 때 조항을 명확히 특정하지 못하면 발급받을 수 없다. 집행문이 없으면 강제집행도 못하게 된다.

집행문 발급이 완료되면 본격적으로 강제집행 신청 절차가 이어진다.

집행문이 나오면 송달증명원과 함께 첨부하여 법원 집행관 사무실에 부동산 인도 강제집행을 신청하면 된다. 이후 담당 집행관에 의해 부동산 인도집행 절차가 진행되는 것이다.

반면 세입자가 화해조항을 어겨 강제집행을 신청하더라도 집행이 멈추는 경우가 있다.

계약이 유지되고 있는 상태에서는 강제집행 절차를 밟을 수 없다. 법률상으로 계약이 종료되지 않는 한 세입자의 명도의무가 발생하지 않기 때문이다. 따라서 화해조항 위반사항이 발생하면 건물주는 세입자에게 계약해지를 통보 하고 세입자가 이를 확인하면 해지효력이 발생한다.

한편 건물주가 법 절차를 무시하고 세입자의 짐을 강제로 빼낸다면 어떤 상황이 벌어질까.

이 경우 건물주는 오히려 영업방해죄나 재물손괴죄로 처벌받을 수 있기에 반드시 법 절차를 준수해야 한다.

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