“세입자가 오랫동안 임대료를 연체하여 명도소송 끝에 승소 판결을 받았습니다. 문제는 강제집행을 하려 하자 세입자가 한 달 치 임대료를 내면서 두 달만 더 기다려 주면 밀린 임대료와 자진 퇴거까지 한다고 합니다. 마음 같아선 기다려 주고 싶지만, 판결문이 무용지물이 되지 않을까 걱정입니다. 강제집행에도 소멸시효가 있나요?”

명도소송에서 승소 판결 후 진행하는 강제집행을 앞두고 건물주가 망설이는 경우가 종종 발생한다. 그간 정을 생각해 세입자에게 기회를 주고 싶지만, 이미 승소판결문이 나온 경우라면 소멸시효에 의해 판결문이 무용지물이 될까봐 고민이 커진다.

명도소송의 판결문이 소유권에 기한 승소 판결이라면 영구적으로 집행은 가능하다. 원칙적으로는 10년이지만 이후에도 시효 연장을 위한 판결을 받아 강제집행 절차를 진행할 수 있다. 10년 이내라면 단지 몇 개월 늦춰진다고 해서 강제집행 신청에 큰 어려움은 없다.

명도소송이란 건물주가 세입자를 상대로 건물을 비워달라고 청구하는 소송을 말한다. 세입자가 명도소송에서 패소하면 건물에서 나가야 하는데 끝까지 버티는 경우 건물주의 신청에 따라 명도 강제집행이 진행된다.

명도소송 전문 법률상담을 제공하는 법도 명도소송센터의 소송 기간 통계에 따르면 가장 오래 걸린 소송은 21개월, 가장 짧은 기간은 2개월인 것으로 나타났다. 강제집행에 걸리는 기간은 2개월인 것으로 조사됐다.

명도소송에서 승소 판결이 나온 후 바로 강제집행을 신청하지 않을 때 해당 기간동안 건물주가 주의해야 할 점이 있다.

강제집행 신청을 바로 하지 않고 세입자에게 기회를 줄 때는 ▲채무자(세입자) 변경이 없어야 하고 ▲목적물 변경이 없어야 한다”며 “▲새로운 계약 관계가 없어야 한다는 점도 명심해야 한다.

즉 판결문에 명시되어 있는 세입자 변경이 없어야 하고 세입자가 임차한 점포에도 변경이 없어야 한다는 말이다.

한편 명도소송을 진행할 때 세입자가 다른 사람에게 소유권을 무단으로 넘기는 무단전대가 발생하기도 한다. 이 경우 승소판결문이 나오더라도 강제집행을 할 수 없어 주의가 필요하다.

명도소송 기간 중 세입자가 무단전대를 한다면 승소 판결이 나오더라도 점유자에 대한 당사자 특정이 달라 판결문이 무용지물 될 수 있다. 명도소송을 진행할 때는 세입자를 상대로 부동산 점유이전금지가처분도 함께 신청해야 안전하게 강제집행을 진행할 수 있다.

부동산 점유이전금지가처분이란 점유를 이전하는 것을 금지한다는 뜻의 가처분을 말한다. 명도소송을 진행할 때 세입자가 다른 사람에게 전대하는 걸 금지하는 가처분이다.

엄정숙 변호사 다른기사 보기