[한국공정일보=정진욱 기자] 2021년 분양시장은 집값 상승, 새 임대차법 시행 이후 전세시장의 불안 확산 등으로 실수요자들이 꾸준히 청약에 나서면서 열기가 지속됐다. 민간택지 분양가상한제의 본격 시행 이후 수요 쏠림 현상이 심화된 서울은 역대 최고 평균 청약경쟁률을 경신했고, 수도권에서도 7월부터 본격 시행된 3기 신도시 등 사전청약 접수에도 관심이 이어지며 수십 대 1의 경쟁률을 기록했다.

이 같은 청약 호조세는 2022년 분양시장에도 계속될 전망이다. 분양가상한제 개선에 따른 분양가 인상이 현실화되면, 주요 정비사업 아파트들이 분양에 나서면서 청약 열기를 견인할 것으로 예상된다. 다만 대출 규제 강화와 금리 인상, 공급량 확대 등의 변수에 따라 수요자들의 옥석 가리기가 심화되면서 일부 지역의 경쟁률은 낮아질 수 있다.

◆ 2021년, 전국 아파트 33만 가구 공급, 전체 물량 중 59% 하반기에 집중

2021년에는 전국에서 33만4428가구(임대 제외 총 가구수, 예정물량 포함)가 공급됐다. 반기별로 살펴보면 상반기는 13만5579가구, 하반기는 19만8849가구가 분양물량으로 집계됐다.

7월 이후 수도권의 사전청약 물량이 풀린 데다 분양을 미루던 사업지들이 차주단위 DSR 확대 등을 앞두고 연내 분양을 서두르면서 하반기 물량이 크게 늘었다.

다만 서울에서는 분양가상한제 시행 후 정비사업 조합들의 분양가 협의가 장기화되는 분위기가 두드러졌다. 둔촌주공 등 굵직한 재건축 단지들이 분양 일정을 연기하면서 서울은 2000년 이후 최저 수준인 7029가구 공급에 그쳤다. 지방은 △경남(2만8208가구) △충남(2만6132가구) △경북(2만5803가구) △대구(2만4686가구) 등의 분양물량이 많았다.

◆ 2021년 전국 평균 청약경쟁률 20대 1

2021년 전국 아파트 평균 청약경쟁률은 19.77대 1로 2020년(27.92대 1)과 비교해 낮아졌다. 전매제한, 거주의무 강화 등으로 청약시장이 무주택 실수요 위주로 재편되면서 입지나 분양가 등에 따른 온도 차가 두드러지는 분위기다.

세 자릿수 청약경쟁률을 기록한 세종과 서울은 2000년 이래 가장 높은 청약성적을 기록했다. 세종은 전국구 청약이 가능해 수요 자체가 많은 데다 국회의사당 설치, 서울~세종고속도로 개통(2024년 예정) 등 다양한 개발호재가 높은 경쟁률의 원인으로 작용했다. 서울은 저렴한 분양가의 새 아파트를 선점하려는 청약 수요자들이 몰린 반면 공급이 부족해 경쟁률이 크게 뛰었다.

서울의 무주택 수요가 수도권 청약시장으로 유입되면서 경기와 인천의 청약 열기도 뜨거웠다. 경기는 화성시 오산동 '동탄2신도시동탄역디에트르(809.08대 1)'와 과천시 갈현동 '과천지식정보타운린파밀리에(718.31대 1)'는 2021년 최고 평균 청약경쟁률을 기록했으며, 광주시 오포읍 '오포자이디오브'의 분양에는 만점(84점) 당첨자가 등장했다. 인천은 검단과 송도 등 신도시의 분양 아파트들이 인기를 견인했다.

지방에서는 2020년 말 조정대상지역 확대 및 규제 강화 여파로 비규제지역으로의 풍선효과가 이어지는 가운데 전북, 경남, 강원 등에서 청약 경쟁이 치열했다. 강원 원주시 무실동 '호반써밋남원주역세권(89.00대 1)', 경남 진주시 초전동 '더샵진주피에르테(77.14대 1)', 전북 군산시 조촌동 '더샵디오션시티2차(58.77대 1)' 등이 높은 경쟁률로 1순위에서 마감됐다. 반면 공급이 누적된 지역 중심으로는 청약열기가 잦아드는 분위기다. 2019년~2020년 연평균 아파트 3만여 가구가 분양된 대구는 미분양이 적체되고 주택매수심리가 꺾이면서 청약시장의 움직임도 둔화됐다. 경북, 전남 등도 입지별로 청약 미달 단지가 나타나면서 경쟁률이 하향 조정됐다.

◆ 분양가 통제 피한 ‘제주’ 분양가, 서울 이어 두 번째로 높아

2021년 전국 기준 3.3㎡당 평균 아파트 분양가는 1305만원을 기록하며, 2020년 1398만원 보다 소폭 낮아졌다. 서울과 경기 과천, 하남 등에서 민간택지 분양가상한제가 적용됐고 2020년 말 지방 소도시들까지 고분양가 관리지역으로 확대 지정되면서 분양가 상승이 제한된 영향으로 풀이된다.

2021년 서울 아파트의 분양가는 2020년(2646만원) 보다 오른 2798만원으로 집계됐다. 분양가 수준이 높은 강남3구(강남, 서초, 송파) 재건축 단지들의 공급이 줄면서 오름폭이 크지 않았다. 강남3구는 2020년 7곳 이상 아파트가 공급된 것과 달리 2021년 들어 '래미안원베일리' 1곳만 분양됐다.

반면 분양가 규제를 피한 제주(2,155만원)는 아파트 가격 상승과 연동해 분양가가 크게 올랐다. 제주시 연동 ‘e편한세상연동센트럴파크’ 전용 154㎡는 15억원 대의 분양가가 책정됐다. 그 외 지역의 3.3㎡당 분양가는 △대구 1682만원 △인천 1548만원 △광주 1536만원 △부산 1498만원 △울산 1440만원 △경기 1401만원 순으로 조사됐다.

한편 분양가상한제 심사 기준이 개정됨에 따라 지자체별로 임의 결정했던 항목에 통일된 기준이 제시되고 민간택지는 개별입지 특성을 고려해 현실성 있는 분양가를 산정할 수 있게 됐다. 원자재 가격 인상에 따른 건축비 상승도 예상되고 있어, 2022년에는 아파트 분양가 상승이 불가피할 전망이다. 분양가가 오르면 그간 지지부진했던 재개발 · 재건축 등 정비사업 분양도 숨통이 트일 것으로 기대된다.

◆ 2022년 분양시장, 청약 편중 현상 심화될 듯

분양가가 인상되면 아파트 공급이 늘어날 수 있겠지만 수요자들의 가격 부담은 커지게 된다. 특히 2022년 1월부터 입주자모집공고를 내고 분양하는 단지들은 잔금대출 시 차주단위 DSR 규제가 적용되기 때문에 기존에 대출이 있는 수분양자라면 분양대금 마련이 더 어려워질 수밖에 없다.

여기에 금리 인상에 따른 이자상환 부담까지 커지면서 수요자들은 이전보다 청약통장 사용에 신중을 기할 것으로 보인다.

부동산 전문가는 "2022년 분양시장은 서울의 '똘똘한 한 채'에 대한 편중 현상이 이어지는 가운데 입지나 분양가격 별 온도 차가 더욱 심화되는 한 해가 될 것으로 예상된다"고 말했다.

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