갱신요구권 행사 기간과 권리금 보호 기간은 별개
건물주가 권리금 회수기회 방해하면 손해배상청구소송 해야
“다음 달이면 상가 계약 기간이 10년째가 됩니다. 갱신요구권을 더는 사용할 수 없어 권리금을 내고 들어올 신규 세입자를 구하고 있었습니다. 문제는 건물주가 갱신요구권을 다 사용했으니 제가 주선하는 신규 세입자와의 계약을 거절하겠다는 겁니다. 갱신요구권이 없다고 해서 권리금 회수가 불가능한 건가요?”
세입자는 상가임대차 보호 기간 안에 신규 세입자를 구해 건물주에게 주선하면 권리금 회수 기회를 보장받는다. 다만 상가임대차 보호 기간이 끝나는 10년을 채운 기간이라면 상황은 간단치 않다.
상가 임대차에서 세입자가 10년을 채워 장사하는 경우 건물주가 신규 세입자 주선을 거부하는 사례가 종종 있다. 이 경우 건물주는 세입자가 갱신요구권을 다 사용했기 때문에 권리금 보호도 할 필요가 없다고 생각하는 경향이 있다. 하지만 10년을 채운 계약이라도 건물주는 세입자에게 권리금 회수에 대한 기회를 보장해 줘야 한다.
‘권리금’이란 영업시설, 거래처, 신용, 영업상 노하우, 위치(바닥)에 따른 이점 등을 기준으로 비롯된 금전적 가치를 뜻한다.
상가건물 임대차보호법 제10조 제2항에는 '임차인(세입자)의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다'고 규정한다.
다시 말해 세입자는 최초 계약을 맺은 날로부터 10년간 자유롭게 갱신요구권을 사용해 계약을 연장할 수 있다는 말. 만약 계약 기간이 10년에 다다르면 세입자는 갱신요구권을 사용할 수 없다. 계약을 연장해 주지 않아도 건물주는 법적인 책임을 지지 않는다.
다만 갱신요구권을 다 사용한 계약이라도 건물주는 세입자에게 권리금 회수기회를 보장해야 한다는 대법원 판례가 있다(2019. 5. 16. 선고 2017다225312, 225329).
법원은 “상임법 제10조 제2항에 따라 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간 5년(구 상임법 2018. 10. 16. 법률 제15791호로 개정되기 전)을 초과하여 임차인(세입자)이 갱신요구권을 행사할 수 없는 경우에도 임대인(건물주)은 동법 제10조의4 제1항에 따른 권리금 회수 기회 보호 의무를 부담한다고 보아야 한다”고 판결했다. 세입자의 손을 들어 준 것이다.
과거 하급심(1심과 2심) 판례에서는 ’세입자가 10년의(구법 5년) 계약 기간을 채워 더는 갱신을 강제할 수 없는 경우 건물주에게 권리금 보호 의무가 없다‘는 판례가 많았었다. 대법원 판결에서는 세입자가 10년(구법 5년)을 채워 더는 갱신요구권을 행사할 수 없는 경우에도 건물주는 세입자의 권리금 회수기회를 보장해야 한다고 본 것이다.
반면 지금까지도 건물주들은 세입자가 갱신요구권을 다 사용했다면 권리금 보호도 되지 않는다고 생각하는 경향이 있다. 법률상 건물주가 갱신요구권을 거절할 수 있는 정당한 사유가 권리금 보호 의무거절과 묶인 규정들이 많기 때문이다.
상임법 제10조 제1항 각호에는 건물주가 갱신요구권을 거절할 수 있는 사유에 관해 규정하고 있다. 대표적으로 ▲세입자가 3기 이상 임대료를 연체한 경우 ▲서로 합의 하에 상당한 보상을 제공한 경우 ▲건물주의 동의 없이 이뤄진 무단 전대 등이다. 이 경우 건물주는 갱신요구권은 물론 권리금 보호에 대한 책임도 지지 않는다.
해당 규정은 세입자가 법률상 잘못을 저질렀을 때를 말하는 것으로 권리금 보호 기간과는 무관한 규정이다. 세입자에게 법률상 잘못이 있을 때는 공통적으로 갱신요구권과 권리금 보호 기회가 박탈되는 것은 맞으나 갱신요구권 행사 기간과 권리금 보호 기간은 별개로 봐야 한다.
한편 세입자가 10년을 채워 장사했다는 이유로 건물주가 권리금 회수기회를 보장해주지 않는다면 세입자는 어떻게 대처해야 할까.
대법원 판례와 법 규정에서도 갱신요구권을 사용할 수 없다고 해도 권리금을 보호해야 된다고 보기 때문에 건물주의 주장은 법률상 타당하지 않다. 세입자는 건물주에게 권리금 회수기회에 협조할 것을 당부하는 내용증명을 발송하고 그런데도 협조하지 않으면 건물주를 상대로 손해배상청구소송을 제기해야 한다.
‘손해배상청구소송’이란 건물주 방해로 권리금 회수기회를 놓쳤으니 상응하는 금액을 계산해 배상토록 제기하는 일명 ‘권리금반환소송’을 말한다. 권리금분쟁 전문 법률상담을 제공하는 법도 권리금소송센터의 ‘2022 권리금 통계’에 따르면 2015년 상임법 개정 이후로 손해배상청구소송을 하기 위한 법률상담은 총 416건인 것으로 집계됐다.
