“처음 자영업을 시작하여 상가 계약을 앞두고 있습니다. 문제는 건물주가 제소전화해 신청을 계약 조건으로 내세우고 있다는 겁니다. 저는 상가 계약이 처음이라 건물주의 요구대로 제소전화해를 신청해도 되는 건지 모르겠습니다. 세입자가 제소전화해를 진행할 때 주의해야 할 사항에는 어떤 것들이 있나요?”

상가 임대차 계약 시 건물주들이 제소전화해 신청을 계약 조건으로 내세우는 경우가 많아지면서 세입자들의 고민이 깊어지고 있다. 제소전화해는 여러 장점이 있어 상가 임대차에서 많이 쓰인다. 하지만 제소전화해를 처음 경험하는 초보 세입자들은 건물주를 믿고 동의해도 되는지 결정하기가 쉽지 않다.

사실 제소전화해는 세입자가 꺼리는 경향이 있다. 다만 제소전화해는 법원의 판단 하에 진행되는 적법한 절차이기 때문에 5가지 주의사항만 잘 준수한다면 크게 걱정할 필요는 없다.

제소전화해란 소송을 제기하기 전 화해를 한다는 뜻으로 법원에서 성립 결정을 받는 제도다. 화해 조서가 성립되면 강제집행 효력을 가진다. 주로 상가임대차 관계에서 많이 활용된다. 제소전화해 전문 법률상담을 제공하는 ‘엄정숙변호사의 제소전화해’에 따르면 지난 10년간 임대차 관련 제소전화해 전화문의만 2800건이 넘는 것으로 조사됐다.

제소전화해 신청 시 세입자가 주의해야 점 첫 번째는 제소전화해 신청은 건물주와 세입자 간 합의로 정해지는 자율적인 제도라는 점이다.

자율성을 보장한다는 말은 제소전화해 신청에는 법적인 강제성이 없다는 뜻이다. 건물주가 내세우는 제소전화해 조건을 세입자가 거부해도 법률상 문제는 없다. 다만 세입자가 계약 조건을 거부하는 것과 마찬가지로 건물주도 제소전화해 신청을 거부하는 세입자와 계약을 거부해도 법률상 문제가 없다는 점을 명심해야 한다.

만약 세입자가 제소전화해 신청 조건에 동의한다면 화해 조항에 관심을 기울여야 한다. 건물주와 변호사가 조항을 정해놓고 뒤늦게 세입자에게 확인하라는 경우가 있기 때문이다.

그렇기에 화해 조서 작성 당시부터 세입자도 관심을 기울여 자신에게 불리한 조항은 없는지를 꼼꼼히 따져봐야 한다. 추후 문제가 발생하면 세입자가 이의를 제기할 순 있지만, 성립된 화해 조서의 결정을 뒤집는 일은 매우 어렵기 때문이다. 

화해 조항까지 서로 합의가 됐다면 ‘화해 기일’을 잘 숙지해야 한다. 화해 기일이란 제소전화해가 성립되기 전 건물주와 세입자가 법원에 출석하는 날이다. 이때 법원에서는 조서에 특정한 당사자(건물주와 세입자)가 맞는지, 조서 내용에 서로가 동의했는지를 판단해 성립 결정을 내린다.

만약 화해 기일에 건물주와 세입자 중 한쪽이라도 법원에 출석하지 않으면 제소전화해 성립은 될 수 없다. 대부분 생계 활동에 바쁜 세입자 측에서 화해 기일을 어기는 경우가 많아 변호사의 대리 출석을 이용하기도 한다.

한편 제소전화해를 신청할 때는 비용이 발생한다. 때문에 비용 부담에 대한 고민이 생길 수 있다. 건물주와 세입자 사이에 비용 부담을 어떻게 해야 하는지 법률상 정해진 것은 없다. 다만 현실에서는 평균적으로 ‘건물주와 세입자가 반반씩 부담하는 경우가 많다’라는 정도로만 숙지하면 된다.

마지막으로 제소전화해가 성립되고 나면 세입자가 가장 주의해야 할 점은 조서 위반이다. 법률을 기반으로 서로 약속을 잘 지키자는 의미로 제소전화해가 성립되었기 때문에 위반사항이 나오면 강제집행 절차가 진행될 수 있다.

세입자가 제소전화해 조서를 위반하게 되면 건물주는 임대차 계약 해지 통보를 할 수 있고 그런데도 세입자가 버틴다면 성립된 화해 조서로 소송 없이 강제집행 신청을 할 수 있다. 따라서 세입자는 제소전화해가 성립된 순간부터 조서 위반을 하지 않으려 노력해야 한다. 다만 제소전화해 조서는 대부분 법 규정을 기반으로 하기에 세입자에게 특별한 사정이 없다면 지키기 어려운 규정은 없다.

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