“세입자가 3기 이상 임대료를 연체하여 제소전화해 조서를 위반했습니다. 세입자와 저는 제소전화해를 맺었기 때문에 명도소송이 필요 없다고 알고 있습니다. 현재 세입자가 화해 조서를 위반한 상황이니 ‘나가라’는 통보에도 세입자가 버틴다면 제가 직접 짐을 빼거나 새로운 세입자를 받을 수 있나요?”

상가 임대차에서 명도소송은 오랜 기간 소요와 번거로운 절차 때문에 건물주들은 소송보다 제소전화해를 더 선호하는 편이다. 제소전화해 조서는 명도소송에서 승소판결문을 받은 것과 동일한 효력을 지니기 때문이다. 하지만 성립된 제소전화해 조서를 가지고 있다 해도 세입자가 조서를 위반했을 때 집주인이 직접 강제집행을 하는 행동은 삼가야 한다.

제소전화해 조서가 명도소송 판결문을 대체한다는 사실은 대단히 큰 장점이다. 하지만 법원에서 세입자가 조서를 위반했을 때 건물주에게 건물을 인도해야 한다고 했을 뿐, 건물주가 세입자에게 함부로 해도 된다고 허락한 것은 아니다. 건물주가 직접 세입자의 짐에 손을 댔다간 오히려 불법 행위로 처벌받을 수 있다.

즉 법원이 제소전화해가 성립되었기 때문에 세입자가 위반하면 건물에서 나가야 하는 것은 맞지만, 건물주에게 직접 강제집행을 할 수는 없다는 말이다.

제소전화해란 소송을 제기하기 전 화해를 한다는 뜻으로 법원에서 성립 결정을 받는 제도다. 화해조서가 성립되면 강제집행 효력을 가진다. 주로 상가임대차 관계에서 많이 활용된다. 제소전화해 전문 법률상담을 제공하는 ‘엄정숙변호사의 제소전화해’에 따르면 지난 10년간 임대차 관련 제소전화해 전화문의만 2800건이 넘는 것으로 조사됐다.

만약 세입자가 화해 조서를 어겼다면 건물주는 무엇부터 해야 할까.

세입자가 화해 조서를 어겼고 앞으로도 잘못을 반복적으로 저지를 가능성이 있다면 우선 임대차 계약해지 통보를 해야 한다. 세입자가 잘못을 저질렀다고 하더라도 계약 해지를 제대로 통보하지 않으면 부동산 인도 절차를 밟을 수 없기 때문이다.

그런데도 세입자가 건물을 비워주지 않는다면 건물주는 어떻게 대처해야 할까.

가령 명도소송에서 승소판결문이 나왔음에도 세입자가 버틴다면 판결문을 토대로 법원에 강제집행 신청을 하게 된다. 명도소송 판결문과 같은 제소전화해 조서를 어겼을 때도 마찬가지다. 계약 해지를 통보했음에도 세입자가 나가지 않는다면 화해 조서를 기반으로 강제집행 신청을 할 수 있다.

반면 법적 절차를 무시하고 화해 조서를 어긴 세입자에게 건물주가 직접 강제집행을 한다면 어떤 일이 벌어질까.

건물주 가운데 세입자가 화해 조서를 위반하면 자신에게 강력한 권한이 생긴다고 착각하는 경우가 있다. 제소전화해는 개인이 개인에게 물리적인 행사를 하도록 허락한 제도가 아니라는 사실을 명심해야 한다. 그런데도 건물주가 직접 세입자의 짐을 빼냈다간 오히려 영업방해죄나 재물 손괴죄로 처벌받을 수 있다.

한편 건물주는 기존 세입자가 완전히 건물을 인도하거나 강제집행이 완료되기 전까지 새로운 세입자를 받을 수 없다.

하루라도 빨리 정상적인 임대료 수입을 얻고 싶은 마음에 인도 절차가 마무리되기 전 신규 세입자를 받으려는 건물주들이 종종 있다. 계약은 해지됐더라도 인도 절차가 마무리되지 않으면 법률상 기존 세입자가 점유자이기 때문에 인도 절차에 따라 세입자를 내보낸 후 신규 세입자를 받아야 안전하다.

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