“최근 건물을 매입한 초보 건물주입니다. 기존 세입자뿐 아니라 신규 세입자가 들어오면 임대료 연체를 방지하기 위해 제소전화해를 신청해야 한다고 알고 있습니다. 문제는 제가 경험이 없어 제소전화해 신청 시 무엇을 주의해야 하는지 잘 모른다는 겁니다. 제소전화해 신청 할 때 건물주가 주의해야 할 점이 있나요?”

제소전화해 신청을 두고 전전긍긍하는 건물주들이 종종 있다. 경험이 많은 건물주와는 달리 제소전화해 신청조차 해보지 않은 건물주라면 법률적인 이해가 필요한 제소전화해 신청은 간단치 않다.

제소전화해는 세입자에게 문제 발생 시 명도소송 과정이 생략되기 때문에 신속하게 강제집행 신청을 할 수 있는 장점이 있다. 다만 몇 가지 건물주가 주의사항을 지키지 않으면 낭패를 볼 수 있다. 건물주가 주의해야 사항은 대표적으로 ▲당사자 간 합의 ▲위법한 화해 조서 ▲화해 기일 준수 ▲전대차 사업자 확인 ▲강제집행 등 5가지가 있다.

제소전화해란 소송을 제기하기 전 화해를 한다는 뜻으로 법원에서 성립 결정을 받는 제도다. 화해조서가 성립되면 강제집행 효력을 가진다. 주로 상가임대차 관계에서 많이 활용된다. 제소전화해 전문 법률상담을 제공하는 ‘엄정숙변호사의 제소전화해’에 따르면 지난 10년간 임대차 관련 제소전화해 전화문의만 2800건이 넘는 것으로 조사됐다.

제소전화해 신청에서 가장 중요한 것은 당사자 간 합의다. 즉 임대차 계약을 맺는 건물주와 세입자 간 합의를 말하는 것이다.

제소전화해를 맺는 건 개인의 자유지만, 당사자 간 합의가 되지 않으면 제소전화해 신청은 안된다. 만약 세입자가 제소전화해 신청을 거부한다면 법적인 문제는 없지만, 건물주는 임대차계약을 맺지 않을 것이다.

제소전화해 신청 시 주의사항 두 번째는 위법한 화해조항은 넣지 말아야 한다. 

제소전화해는 세입자에게 임대차 해지 사유 발생 시 빠르게 건물을 인도받는 장점이 있다. 다만 건물을 돌려줘야 한다는 조건 이외에 세입자에게 권리금 포기나 갱신요구권 포기 같은 무리한 화해조항을 넣는다면 법원에서 기각이나 보정명령을 내릴 확률이 높아 위법한 조항은 넣지 않는 게 좋다.

당사자 간 합의로 제소전화해 신청이 완료된 후에도 주의해야 할 점이 있다. 화해 기일을 준수해야 한다는 점이다.

화해 기일은 건물주와 세입자가 법원에 출석하여 계약 당사자인지 확인하고 화해 조서에 두 사람이 동의했는지를 판단하는 절차다. 

만약 화해 기일에 당사자 중 한 명이 출석하지 않는다면 제소전화해는 성립될 수 없다. 따라서 화해 기일 전 세입자가 법원 출석이 가능한지 또는 세입자의 법률 대리인인 변호사가 출석할 수 있는지를 확인해야 한다.

한편 제소전화해 전, 후로도 주의해야 할 점이 있다. 세입자가 전대차 사업자인지 확인하는 일이다. 전대차란 건물을 임차한 세입자가 건물주의 동의하에 다른 사람에게 재임대하는 계약을 말한다. 이 경우 세입자와 계약맺는 사람을 전차인이라고 한다.

전대차 계약에서는 세입자뿐 아니라 전차인도 제소전화해에 특정하여 조서를 받아두는 것이 안전하다.

마지막으로 세입자가 제소전화해 조서를 위반해 강제집행을 할 때도 주의할 점이 있다. 건물주가 직접 세입자의 짐을 빼내어 강제집행을 하는 행동이다.

제소전화해 조서가 있다고 해서 건물주가 세입자의 짐을 함부로 빼내는 행동은 위법에 해당한다. 세입자가 화해 조서를 위반했다면 법원에 강제집행 신청을 하여 법 절차에 따라야 한다.

엄정숙 변호사 다른기사 보기